Недвижимость и ее оценка. Основные подходы и методы оценки объектов недвижимости

Недвижимость представляет собой определенное имущество, которое обладает ценностью для владельца и экономики страны в целом. Оно может быть представлено несколькими видами собственности, каждый из которых отличается своими параметрами и условиями использования.

Каждое такое имущество обладает конкретной стоимостью, причем оценить ценности требуется достаточно часто для разных целей. Данный процесс должен проводиться исключительно надежными и проверенными независимыми экспертами . Результаты оценки могут использоваться в суде или передаваться в разные государственные органы, так как акт обладает юридической силой.

За счет знания оцененной стоимости можно по оптимальной цене, или составить брачный договор.

Регулирование оценки имущества осуществляется ФЗ №135.

В этом законе указывается, что представляет собой данный процесс, для чего он выполняется, а также каким требованиям должен соответствовать.

– это процедура, на основании которой определяется стоимость ценности. Именно по этой цене имеется возможность продать на рынке данный объект.

При проведении данного процесса учитываются определенные принципы :

Следовать вышеуказанным принципам могут только специалисты, поэтому оценка доверяется исключительно опытным профессионалам.

Виды

Данный процесс может выполняться в двух ситуациях :

добровольно, а обычно это необходимо, если сам владелец недвижимости желает определить, по какой оптимальной рыночной цене он сможет продать конкретный объект;
принудительно, когда оценка требуется в соответствии с законодательством, а именно при совершении процесса , при передаче имущества или при осуществлении иных аналогичных действий.

По методу определения стоимости может быть:

Также процесс классифицируется по типу имущества :

недвижимости, к которой относятся разные сооружения или ;
движимых, причем сюда можно отнести автомобили, иные виды транспортных средств или дорогостоящее оборудование;
бизнеса, когда рассмотрению подвергаются разные акции или облигации, а также доли в предприятиях.

При проведении данного процесса могут определяться разные виды стоимости :

рыночная, считающаяся наиболее обоснованным и объективным показателем, при учете которого имеется возможность действительно продать ценности;
инвестиционная, предполагающая, что в будущем будет существенно изменен данный показатель, причем такое изменение может быть не только положительным, но и отрицательным;
для определения налога, а такая стоимость требуется для расчета налогооблагаемой базы;
ликвидационная, определяющаяся для обязательной продажи имущества, причем на это не влияет устанавливающийся спрос или условия, имеющиеся на рынке, а используется такой показатель обычно в отношении имущества, принадлежащего ликвидируемым организациям;
утилизационная необходима для определения затрат, связанных с возведением объекта.

Для недвижимости обычно определяется инвентаризационная стоимость, для расчета которой непременно учитываются технические параметры имущества. Дополнительно требуется часто определить , на которую непосредственно влияет рыночная ситуация.

Причины и цели проведения

Цели проведения данного процесса зависят от того, какую сделку планируется проводить с объектом.

Они полностью зависят от различных видов договоров :

Таким образом, процесс реализуется для разных целей, но пользуется при этом высоким спросом, так как без него невозможна практически ни одна сделка.

Методы и подходы

Оценка может осуществляться разными методами :

затратный, для чего анализируются все расходы, связанные с возведением или восстановлением объекта;
сравнительный, предполагающий изучение и сопоставление рыночных цен на аналогичные ценности;
доходный, заключающийся в анализе возможной прибыли от использования или продажи недвижимости.

При выборе любого метода учитывается, к какому виду имущества принадлежит объект, каковы его характеристики, а также насколько доступными, полными и качественными являются сведения о нем.

Порядок процедуры

Данный процесс реализуется в последовательных этапах :

В результате выполненного процесса заказчик получает акт оценки , в котором указывается запрашиваемая информация по объекту, а этот документ может использоваться для разных целей, так как обладает юридической силой.

Стоимость такой услуги считается достаточно высокой, причем она зависит от ценообразования компании, куда обращается гражданин.

Бесплатное проведение

В интернете предлагают многие компании бесплатную оценку, но это обычно является лишь мошенническими схемами. Оценка считается сложным и специфическим процессом, поэтому она не может стоить дешево.

Проводиться бесплатно она может только в ситуации, если осуществляется процедура непосредственными работниками компании, а результаты используются для внутренней работы фирмы.

Оформление результатов

После проведения оценки, непременно полученные результаты правильно оформляются. Для этого составляется специальный акт оценки , называемый по-другому отчетом .

Данный документ обладает юридической силой, поэтому может предоставляться в государственные органы или суд.

Он формируется на дату, когда непосредственно определяется стоимость объекта. В документе прописываются выводы оценщика относительно цены имущества, а также приводятся доводы для такого результат. Подписывается он оценщиком, а также на нем ставится печать компании и подпись руководителя.

Действителен данный документ в течение шести месяцев.

Для разного вида имущества

Данный процесс может значительно отличаться в зависимости от того, какая недвижимость рассматривается.

Государственного

Осуществляется независимыми компаниями, обладающими правом заниматься данной деятельностью. Выбирается фирма после проведения конкурса, в результате чего выбор падает на наиболее выгодное предложение.

По результатам процесса подготавливается отчет, в котором прописывается рыночная стоимость объектов, а также инвентаризационная цена, их состав и возраст, особенности износа и иные технические параметры.

Жилого

Заказчиком выступает владелец недвижимости. Во время процесса учитывается состояние и технические параметры объекта, а также рыночная ситуация.

На цену имущества оказывают влияние многочисленные факторы:

место расположения;
квадратура;
численность населения в регионе;
природные и политические условия.

Для оценки могут использоваться разные методы, причем для жилых помещений наиболее часто применяется затратный способ .

Каждая жилая недвижимость индивидуальна, поэтому все элементы рассматриваются специалистами в отдельности.

Коммерческого

Необходимость в оценке возникает при продаже или сдаче . Стоимость таких объектов зависит от разных факторов, причем учитывается планируемая прибыль, получаемая от них, а также возможные финансовые риски.

Важными факторами, учитываемыми специалистами, выступают: место расположения имущества, срок, в течение которого оно окупается, состояние и износ, ситуация на рынке и уровень инфляции. Обычно сразу применяется три метода оценки.

Арестованного

Нередко объекты используются уже в исполнительном производстве, поэтому требуется их продать, чтобы погасить долги должника. В этом случае надо знать, по какой цене их надо продать, причем от установленной стоимости зависят сроки продажи.

Приставы могут самостоятельно оценивать объекты, ориентируясь на рыночные цены аналогичных ценностей. Если должник считает, что стоимость определена неверно, то он может обжаловать этот показатель. Также для работы может привлекаться наемный специалист.

Залогового

Если недвижимость передается в качестве залога в банк, то требуется оценить его, чтобы определить его цену. Это является основным условием финансовой организации для выдачи заемных средств.

Оценка должна производиться только в компании, которая аккредитована в выбранном банке.

При составлении отчета учитываются требования и пожелания самого финучреждения. Действителен документ полгода, поэтому в течение этого времени надо оформить кредит.

Доли имущества

Только квалифицированные специалисты могут определить цену доли имущества. Для этого непременно учитываются многочисленные рыночные факторы, а также берется в расчет, что стоимость квартиры, поделенной на доли, будет ниже, чем, если бы у нее имелся один собственник.

По результатам работы делается отчет, в котором указывается только некоторая часть недвижимости.

Оспаривание результатов

Нередко отчеты становятся доказательствами в судебных разбирательствах, а в этом случае одна из сторон может оспорить имеющиеся сведения. Для этого должны подготавливаться документы, которые подтвердят, что определенная стоимость неверна. Также может быть найдена какая-либо ошибка в документе, что станет причиной для признания его недействительным.

Суд назначает экспертизу для проверки отчета , причем эксперты оценивают и проверяют все используемые методы для расчета, анализируют мотивы принятия тех или иных решений, а также изучают доказательства. Именно на основании этой экспертизы решается, будет ли оспорен документ.

Таким образом, оценка недвижимости является сложным и специфическим процессом, выполняемым только профессионалами. Она представлена в нескольких видах, а также может быть принудительной или добровольной. Данная услуга непременно оплачивается владельцем объекта, а в результате он получает отчет, обладающий юридической силой.

О правилах определения стоимости недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:

При любой операции с недвижимостью возникает потребность в оценке её стоимости.

Оценка недвижимости – это определение обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

При этом оценка недвижимости всегда выступает как:

· адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением) - оценке подлежит объект, находящийся в определенном окружении;

· процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.);

· процесс, привязанный к определенным участникам - заказчику и оценщику;

· процесс, привязанный к определенному моменту во времени, и его результаты действительны лишь в пределах ограниченного периода.

Стоимость недвижимости - функция не только характеристик недвижимости как физического тела, но и состава и качества передаваемых прав на недвижимость, а также таких факторов, как характер проводимой с имуществом операции, мотивация участником сделки, условия финансирования сделки.

Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, множество возможных операций с недвижимостью и ситуаций, в которых необходима ее оценка, определяют многообразие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки. (В терминологии оценки недвижимости принято говорить о целях оценки).

Принято различать следующие разновидности стоимости недвижимости.

Стоимость в использовании - ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника.

При определении стоимости в использовании важны два обстоятельства:

1) привязанность величины стоимости к конкретному варианту использования недвижимости;

2) привязанность величины стоимости к конкретному собственнику (пользователю). «Стоимость в использовании» вашей квартиры, офиса и т.д. для иного собственника (пользователя) окажется совершенно иной, чем, например, для вас, так как он находится в иной ситуации.

Разновидностью стоимости в использовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость - величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажа, сдача в аренду и т.д.

В свою очередь, стоимость в пользовании (потребительская стоимость, инвестиционная стоимость) опирается на следующие понятия:

· Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) - расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.).

· Стоимость замещения (затраты на замещение) - расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и т.п.

Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости прежде всего определяются самими физическими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.

В то же время есть виды стоимости, которые в большей степени привязаны к характеру операции, которая предстоит с недвижимым имуществом.

К числу таких видов стоимости относятся следующие.

1. Ликвидационная стоимость - цена, которую владелец может получить за Недвижимость при ее срочной вынужденной продаже.

2. Страховая стоимость - величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.

Все указанные выше разновидности стоимости привязаны к определенной конкретной ситуации, в которой находится объект недвижимости, и в большей или меньшей степени несут на себе отпечаток этой ситуации.

Однако если мы имеем ситуацию, когда на рынке встречаются два независимых друг от друга лица - например, покупатель и продавец, неизбежно возникает проблема определения некоторой общей основы, которая дает возможность отойти от индивидуальных представлений и пристрастий.

Такой основой является понятие «рыночная стоимость».

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, которую должна достигать недвижимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

В этом (типичном) определении выделены основные условия, для которых справедливо утверждение о рыночной стоимости.

рынок является открытым и конкурентным, т.е. допускающим свободное взаимодействие достаточного количества автономных друг от друга покупателей и продавцов.

Мотивации участников сделки имеют типичный для данного рынка характер, т.е. покупатель и продавец действуют экономически рационально.

Стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке, знают действительное содержание сделки, т.е. достаточно проконсультированы;

Имущество было представлено на рынке в течение достаточного времени, чтобы потенциальные покупатели имели возможность ознакомиться с ним, аналогичными объектами и принять взвешенное решение.

Оплата осуществляется в типичной для данного рынка форме и на условиях, указанных при заключении сделки.

На цену не влияют не относящиеся к сделке факторы.

Юрий Карлович Пильчевский

Время на чтение: 5 минут

А А

При совершении многих видов сделок с жилплощадью оценка недвижимости – это необходимость, которую не избежать. Что же такое оценка площади и в каких случаях она требуется? Кто имеет право на её проведение? Какие документы нужно подготовить для процедуры? В каком порядке осуществляется оценка и как дорого она обойдётся собственнику квадратных метров? Что нужно знать, чтобы не ошибиться в выборе эксперта-оценщика? Как не обмануться и не заплатить за одну услугу дважды? Будем разбираться в данной статье.

Что собой представляет оценка недвижимости?

Оценка жилья — это определение стоимости объекта на рынке либо каких-либо прав на него. В оценку входит расчёт стоимости права собственности, аренды, пользования и т.д.

Виды стоимости при проведении оценки :

Рыночная.
Ликвидационная.
Инвестиционная.
Кадастровая.

Определение рыночной стоимости квартиры

Рассчитывается наиболее вероятная сумма, которую можно выручить за жилплощадь в условиях конкуренции.

При этом должны соблюдаться следующие условия :

Отсутствие обязанности какой-либо стороны покупать или продавать.
Стороны располагают полной информацией об объекте и совершают действия исключительно в собственных интересах.
На рынке недвижимость представлена через публичную оферту.
Разумная цена за жильё.
Стоимость выплачивается в денежной форме.

Расчёт ликвидационной цены

Рассчитывается сумма, которую можно выручить за объект в условиях, когда продавец обязан продать недвижимость за установленный срок. В данной ситуации имеют место чрезвычайные обстоятельства, под влиянием которых квадратные метры продаются вынужденно по цене, которая ниже рыночной.

Инвестиционная стоимость

Данный вид цены определяется для конкретного лица или группы лиц в зависимости целей использования площади (например, прибыль от аренды). При этом учёт вероятности продажи по инвестиционной цене на рынке не требуется.

Расчёт кадастровой цены

Делается с целью расчёта налога на недвижимый объект. Определение производится замерщиком.

Цель оценки объекта

Цель в первую очередь зависит от вида сделки, которую необходимо совершить. По Федеральному Стандарту Оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утверждённому Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255, выделяются следующие цели:

, передачи в арендное использование, доверительное управление.
Для подписания брачного контракта либо при разделе имущества в случае расторжения брака.
При предоставлении объекта как залога.
Для контроля за уплатой налога в случае наличия спора относительно налоговой базы.
При отчуждении жилья.
В случае выкупа, изъятия объекта для государственных нужд.
и покупке по программе ипотечного кредитования вторичного жилья.
При переуступке долгов в отношении недвижимости.
В ситуации, когда объект передаётся юридическим лицам.

Список не является исчерпывающим.

Кто вправе проводить оценку?

Определение стоимости квадратных метров проводится оценочными организациями страны, получившими аккредитацию.

К наиболее известным и заслуживающим доверие относят :

Атлант Оценка.
Гранд Реал. Особенностью фирмы является то, что специалисты также оказывают услуги юридического характера (оспаривание стоимости, раздел в ситуации развода, судебные разбирательства и т.д.).
Expert 365.
Апхилл.
АБК-Активные бизнес консультации. Работает в сфере бизнеса, особо выделяя зарубежные фирмы, ведущие коммерческую деятельность на территории нашей страны.

В ситуации, когда интересует кадастровая стоимость, обращаться следует в Центр технической инвентаризации.

Что нужно для проведения оценки?

Лицу, желающему определить стоимость жилья, потребуется подготовить :

Паспорт.
Документ, являющийся подтверждением наличия права собственности. Если помещение находится в недавно построенном доме и свидетельства о праве ещё нет, то потребуется предоставить контракт, ставший основанием сделки, а также кадастровый паспорт.
Паспорт на жилплощадь из БТИ.
Доказательства того, что обременения на объект отсутствуют.
Разрешение на перепланировку, выданное БТИ (если перепланировка имела место).
Поэтажный план здания и экспликация квартиры.

Как производится оценка недвижимого имущества?

Процесс расчёта стоимости делят на 5 шагов :

Определение объекта и цели оценки, то есть что и зачем оценивается. При обозначении цели следует помнить, что от этого напрямую зависит цена услуг оценщика.
Выбор оценочной организации. При этом нужно помнить, что, в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, фирма должна иметь аккредитацию и не менее 2-х сотрудников.
Подписание контракта с фирмой.
Предоставление недвижимости с целью проведения осмотра.
Получить заключение. Документ изготовляется в течение 3-х дней с даты проведения осмотра.

Сколько стоит оценка объектов?

Стоимость услуг складывается из :

региона, где расположена недвижимость, и степени удалённости от экспертной организации;
площади помещения;
цели оценки;
квалификации профессионала;
назначения земли (если речь идёт об участке).

Средние цены колеблются в диапазоне 2 500-25 000 рублей.

2. Оценка недвижимости

2.5. Подходы к оценке недвижимости

2.5.1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1.Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

Замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.5.2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

Уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С з);
- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С нс);
- расчет накопленного износа (И н):
- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С нс -С и;
- определение итоговой стоимости недвижимости: С зп = С з +С у.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

Анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

2.5.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

Прямая капитализация;
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

Условно-постоянные;
- условно-переменные (эксплуатационные);
- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.