Сколько органы опеки рассматривают заявление о продаже. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником, документы для органов опеки, сроки

В России не редкость ситуация, когда квартира принадлежит нескольким собственникам, в том числе детям. Связано это с тем, что во времена массовой приватизации квартиры часто приватизировались в равных долях на всех членов семьи.

Сделки с подобными квартирами проводить сложнее, чем с обычными. Если несовершеннолетний является собственником какой-либо доли в квартире продать ее без согласия органов опеки и попечительства невозможно. Если разрешение не получить то ФРС попросту откажется регистрировать сделку увидев, что одним из владельцев является несовершеннолетний.

Также квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки, если в ней прописаны (или просто проживают и другого жилья не имеют) несовершеннолетние, чьи родители лишены родительских прав. Если же дети собственниками не являются, а родители прав не лишены, разрешение органов опеки не требуется вне зависимости от того, где прописаны дети.

Задача органов опеки - не допустить ущемления прав несовершеннолетнего. Поэтому они никогда не одобрят чистую продажу: вариант должен быть обменным.

Чтобы получить согласие на сделку с недвижимостью, необходимо предоставить пакет документов на две квартиры: продаваемую и покупаемую. Подавать документы на обязаны оба родителя, даже в том случае если они разведены. Детям до 14 лет присутствовать лично при подаче документов не нужно, после 14-ти лет - обязательно, поскольку они уже обладают правом подписи.

Как правило, органы опеки требуют, чтобы сделки по продаже квартиры и покупке новой проходили одновременно. Исключение может быть сделано, если семья планирует переехать в другой регион. Тогда органы опеки разрешают продать квартиру и получить деньги на руки, если родители обязуются в течение определенного времени (обычно до 3-х месяцев) приобрести жилье по новому месту жительства. К слову, если требования органов опеки и попечительства не будут выполнены, с их подачи сделка по продаже квартиры может быть оспорена в суде и аннулирована.

Легче всего получить разрешение органов опеки на продажу квартиры, одновременно приобретая явно лучшее жилье. К примеру, когда продается однокомнатная квартира, а взамен нее приобретается двух или трехкомнатная. В этом случае достаточно написать заявление с просьбой разрешить сделку и подождать 7-10 дней (срок зависит от района проживания, орган опеки в каждом - свой). К слову, в Екатеринбурге, разрешение на продажу квартиры, долей в которой владеет совершеннолетний, оформляется отдельным постановлением главы города.

А вот в случае, когда выгода ребенка-собственника в результате сделок по продаже и покупке вызывает у органов опеки сомнения, получение разрешения может затянуться на неопределенный срок, и положительный результат не гарантирован. Родителей вызывают на комиссию с участием представителей администрации. Отвечая на вопросы, им придется убедить комиссию в том, что сделка не нанесет ущерба ребенку, в противном случае в продаже квартиры будет отказано. Порой, чтобы принять решение, инспекторы осматривают жилье, в котором сейчас проживает ребенок и то, которое семья собирается приобретать.

Чаще всего отказывают в совершении сделки людям с сомнительным социальным статусом (безработным, пьющим и т.д.) Но и у совершенно нормальных добросовестных родителей могут возникнуть проблемы. В каких случаях у органов опеки возникают сомнения? Рассмотрим самые распространенные случаи.

Сложности с получением разрешения органов опеки возникают, если приобретается квартира меньшей площади, чем та, которую планировалось продать. Органы опеки чаще всего усматривают в этом ухудшение жилищных условий ребенка и отказывают в разрешении сделки. Однако выход есть. Специалист по недвижимости АН «Восточное» Ирина Довгалева дает совет:«Если приобретается квартира меньшей площади нужно выделить ребенку большую долю. К примеру, если в двухкомнатной квартире несовершеннолетний являлся собственником 1/3, а в двухкомнатной будет владеть ½, его положение не ухудшится и органы опеки, скорее всего, одобрят сделку».

Есть еще один вариант, на который органы опеки порой соглашаются: в новой квартире ребенок получает в собственность меньшую жилплощадь, но часть денег от продажи старой, родители обязуются положить на счет ребенка до его совершеннолетия. Похожий вариант используется, когда доля ребенка в продаваемой квартире очень мала, например 1/16. Тогда долю в приобретаемом жилье ему можно не выделять, вместо этого положить деньги на счет.

Органы опеки часто не одобряют продажу жилья в Екатеринбурге, если взамен приобретается жилье в области. Даже если ребенок получит большую площадь, по рыночным ценам его собственность будет стоить меньше и органы опеки в данном случае обращают внимание не на метры, а на деньги. С особой подозрительностью относятся к частным домам: при большей площади условия проживания в них часто несопоставимы с городской квартирой.

Хуже всего приходится тем, кто хочет продать свою старую квартиру, а новую купить в долевку. В этом случае сделку невозможно провести одномоментно, а органы опеки требуют, чтобы после продажи квартиры ребенок оставался собственником собственного жилья. Впрочем, и из этой ситуации есть выход. Риэлторы советуют обратиться за помощью к ближайшим родственникам: ребенку можно временно выделить долю, например, в квартире дедушки и бабушки. Тогда органы опеки позволят продать родительскую квартиру.

Случаи, когда органы опеки не дают согласия на продажу квартиры, довольно распространены. Однако отказ редко бывает окончательным. «Специалистов не устраивает не сам факт продажи как таковой, а та квартира, которая покупается взамен. Я бы советовал обсудить эту проблему с представителями органов опеки, понять какой именно вариант их устроит и подыскать соответствующую квартиру. Специалисты органов опеки прислушиваются к аргументам родителей, главное убедить их в том, что, конечном счете, сделка пойдет на пользу ребенку», - говорит Александр Дмитриев, директор агентства недвижимости «Диал».

Повысить шансы на положительный результат поможет грамотно составленное заявление: в нем нужно привести максимум доводов в пользу того, что продажа квартиры, в конечном счете, пойдет на пользу ребенку. Доводы могут быть самыми разными: лучшее техническое состояние нового жилья, более экологичный район, хорошая школа, расположенная рядом и так далее. Главное - убедить работников опеки в добросовестных намерениях родителей улучшить условия проживания.

Вывод прост: собираясь продавать квартиру, доля в которой принадлежит ребенку, стоит заранее проконсультироваться в органах опеки и выяснить: какое именно приобретаемое жилье их устроит. Кроме того, поскольку сделки по продаже и покупке квартиры в данном случае должны заключаться одномоментно необходимо особое внимание уделить сбору документов. Иначе из-за отсутствия какой либо бумаги сорвутся обе сделки.

Для любой сделки продажи квартиры или иной жилплощади, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение и согласие органов опеки и попечительства. Без этих документов продажа квартиры невозможна и будет признана незаконной, с последующим аннулированием договора. Российским законодательством охраняются интересы и права детей, поэтому абсолютно все сделки с недвижимостью подлежат строгому контролю и проверкам. При продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, обязательно приобретение нового жилья, которое по площади не меньше и по условиям проживания не хуже проданного.

Если же ребенок не выступает ни собственником, ни совладельцем, но при этом зарегистрирован в продаваемой недвижимости, то одновременно со снятием с регистрации он должен быть прописан по новому месту проживания.

Чтобы получить согласие и разрешение нужно подать заявление и необходимые документы в органы опеки по месту проживания. Если родители не подали заявление и не сообщили попечительскому совету о своём решении относительно продажи квартиры, органы опеки путём обращения в суд могут требовать признать продажу незаконной и привлечь родителей к ответственности.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Подача документов

Перед тем, как начать подготовку и , на которую у несовершеннолетнего также есть права, собственник обязан подать письменное заявление с уведомлением о своём намерении в органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение и согласие. В этом документе, помимо уведомления о продаже, следует указать, что все права, а также интересы несовершеннолетнего ребенка будут соблюдены. Составляется заявление собственноручно в присутствии одного из инспекторов охраны детских прав, после чего им же подписывается.

Помимо приема заявления и требуемых документов ответственный инспектор проводит с родителями собеседование, поэтому обязательно присутствие отца, матери и детей, если им исполнилось четырнадцать лет.

К заявлению, которое подается в органы опеки и попечительства, прилагается следующий список документов:

Наименование документов	Особенности
Паспорта родителей или опекунов	Оригиналы и копии, если родитель только один, паспорт второго не нужен
Заявление получить разрешение и согласие органов попечительства и опеки	От имени родителей, опекунов или ребенка, если он достиг четырнадцати лет
Свидетельство о браке или его расторжении	Подаётся копия
Свидетельство о рождении несовершеннолетнего	Подаётся копия
Справка с лицевого счёта	О внесении денежных средств на имя несовершеннолетнего, если вместо покупки нового жилья полагающуюся ребенку долю перечислили деньгами
Документы о приобретённой жилплощади	Где будет прописан ребенок
Документы на продаваемую недвижимость	Свидетельство права собственности; Кадастровые и технические паспорта и планы; Договор приватизации, если есть; Выписка о стоимости жилья; Справка об отсутствии долгов;

Получение согласия

От имени малолетних детей, которым на момент продажи квартиры не исполнилось четырнадцати лет, действуют их родители, усыновители или официальные опекуны. После достижения четырнадцатилетнего возраста ребенок должен участвовать в сделке лично, но при этом родители должны дать на это письменное согласие.

В попечительский совет подается заявление с приложением всех необходимых документов, в список которых входит и перечень бумаг на приобретаемое новое жильё. Однако такая документация не нужна, если несовершеннолетний после продажи квартиры переходит на содержание государства. При этом родители через банковское отделение обязаны открыть на имя ребенка счёт, на который перечисляется денежная сумма, равная полагающейся доле несовершеннолетнего в проданном объекте недвижимости. Банковские документы, подтверждающие открытие счёта и перевод денег, предоставляются в органы опеки и попечительства. Деньги должны быть зачислены на счёт до того, как сделка купли-продажи будет совершена.

Если же дети после продажи квартиры остаются с родителями, разрешение и согласие органов опеки и попечительства можно получить только, если вместо проданного объекта недвижимости приобретается равноценная квартира или дом.

Срок ожидания

Получить разрешение и согласие на продажу квартиры от органов опеки и попечительства довольно не просто ещё и потому, что существует такой нюанс, как невозможность заключить сделку продажи жилья без полученного одобрения. Более того, до того, как она будет заключена, необходимо оформить договор покупки нового жилья либо же перечислить на счёт несовершеннолетнего денежную сумму. Это может потребоваться, если семья не планирует покупать новоё жильё в этом же городе, а будет переезжать в другой регион или страну.

В связи с вышесказанным, оформление сделки купли-продажи квартиры будет затягиваться, и срок ожидания здесь будет зависеть от того, какие выводы и решения примет попечительский совет. Обычно этот срок не превышает одного месяца. В некоторых случаях он может сократиться, но две недели все равно придётся подождать.

Не исключено, что через месяц ожидания, органы опеки и попечительства вместо разрешения выдадут письменный отказ на заключение сделки с продажей объекта недвижимости.

Чтобы обойти данную процедуру, некоторые граждане идут на сознательный риск. Продают квартиру без получения согласия попечительского совета, приобретают новое жильё, регистрируют в нём ребенка и только после этого, подают отчёт органам опеки. Однако если органы опеки посчитают, что условия нового дома для ребенка не подходящие и не отвечают законодательным нормам и требованиям, они могут оспорить сделку в суде и тогда проблемы будут не только у родителей, но и у покупателей, которые должны будут вернуть недвижимость.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Последнее обновление Февраль 2019

Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении. В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного. Какие могут быть варианты сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних и о каких нюансах нужно знать?

Права ребенка неприкасаемы

Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры. Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице. В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.

Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.

Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему

Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:

по доверенности
от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)

уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.

Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:

стал участником приватизации;
по наследству;
по договору дарения.

Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно. Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы. Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.

Без органов опеки не обойтись

Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.

Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:

Площадь и стоимость - оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
Благоприятный район - предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
Наделение долей в другом жилье - если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
Покупка новой позже продажи этой - когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.

Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».

Пример 1: в случае необходимости проживания в других климатических условиях, рекомендованных врачами по состоянию здоровья ребенка, опека может пойти навстречу и дать разрешение на продажу квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, без подтверждения нового места жительства.
Пример 2 : В то же время, органы опеки вправе не разрешать продажу доли несовершеннолетнего, если предоставлены сведения о передаче ему взамен доли квартиры, расположенной вдали от лечебного центра (если ребенок серьезно болен и ему необходимо особое внимание врачей узкого профиля) и т.д.

Индивидуальных требований к новому жилью может быть много, в зависимости от конкретной ситуации. Соответственно, органы опеки могут определить, какие документы в дополнение к рекомендуемым для продажи необходимо представить.

Документы, которые необходимы для представления в опеку

Перечень документов, которые должны быть представлены в орган опеки и попечительства, не носит исчерпывающий характер и по просьбе инспектора может быть дополнен. Основными являются:

документация, подтверждающая законное право представлять интересы ребенка-собственника:
- свидетельство о рождении,
- акт о назначении опекуном или попечителем,
- свидетельство об усыновлении,
- паспорт,
- свидетельство о рождении;
свидетельство о праве собственности на жилое помещение (в нем должен быть указан ребенок как владелец или совладелец);
сведения о лицевых счетах;
свидетельство о браке (расторжении брака);
, справка из БТИ, кадастровый план;
справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
заявление о продаже квартиры и покупке другой (подпись ребенка, помимо обоих родителей, требуется в случае достижения им возраста 14 лет);
в случае не одновременного с продажей, а последующего приобретения доли для несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо представить сведения о регистрации в другом жилом помещении (это правило соблюдается также в случае приобретения строящегося жилья по договору долевого участия).

Начиная с 2016 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным – нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится.

После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Срок принятия решения варьируется от 14 до 30 дней . В документе будут указаны все условия, обязательные для соблюдения в случае заключения сделки.

На практике не всегда такие условия возможно выполнить.

К примеру , иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).

Когда продавать недвижимость ребенка нельзя

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан

Разрешение органов опеки не требуется - если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства, для такой сделки не нужно разрешения органов опеки, ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности – у него попросту его нет.
Разрешение требуется - однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.

К примеру , если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру, разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.

Органы опеки и попечительства обязаны проверять не только возможность продажи квартиры, где есть право собственности ребенка, но и законность процедуры приватизации жилья без участия несовершеннолетнего, проживающего в нем.

Продажа приватизированной квартиры

В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала

Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см. ).

Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:

нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
нет нотариального удостоверения,
нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.

Обмен муниципального жилья

При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.

Многие юристы и риэлторы рекомендуют снять с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи. Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего, поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

Собственником квартиры не всегда бывает совершеннолетний гражданин. В ряде случаев, в результате принятия в дар или получения в наследство недвижимости, её владельцем становится ребёнок. Однако принимать решение о продаже квартиры несовершеннолетний гражданин не может, в то время как его родители или официальные опекуны не имеют на это юридического права, даже если они входят в число собственников продаваемой жилплощади (ст. 37 ГК РФ) .

Даже если ребёнку принадлежит не вся квартира, а только доля в ней, продажа без обращения в органы опеки и попечительства не допускается. Подробности процедуры и нюансах обращения в органы опеки и попечительства с целью получения разрешения на продажу жилплощади представлены в статье.

Также стоит отметить, что в некоторых случаях нужно оформлять иск о признании ребенка недееспособным, хоть это случается и редко. Детали — в статье по ссылке .

Порядок действий

Для получения разрешения от органов опеки и попечительства на продажу квартиры следует обратиться в Управление Социальной Защиты Населения (УСЗН) по месту прописки собственника жилплощади (при этом обязательно предъявить справку , подтверждающую отсутствие долгов). Алгоритм действий гражданина:

Оформление письменного уведомления местных органов опеки о намерении продать квартиру;
Подготовка необходимой документации;
Явка на встречу с инспектором вместе с ребёнком-собственником (в случае, если ребёнок старше 14 лет) для подачи документов и собеседования;
Ожидание разрешения на продажу квартиры или соответствующего отказа.

Продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства может повлечь судебные разбирательства с последующим признанием сделки по продаже недвижимости недействительной.

Условия

Если несовершеннолетний гражданин является собственником продаваемой квартиры или её части, его родители или законные опекуны обязаны направить ходатайство в органы опеки на предмет разрешения на продажу данной собственности. В случае положительного решения, происходит отчуждение имущества, но необходимо учесть, что одновременно с продажей жилья должно приобретаться новое.

Недостаточно просто оформить прописку ребёнка у других родственников. Связанно это с тем, что при получении нового жилья, несовершеннолетний должен стать его собственником. Таким образом, продажа жилья, принадлежавшего гражданину возрастом до 18 лет, допускается органами опеки только в случае последующего приобретения равноценной квартиры.

Список необходимых документов

Для подачи заявления и прохождения собеседования с инспектором по опеке и охране детства с целью получения разрешения на продажу квартиры требуется собрать необходимый пакет документов. Обязательными являются акты из следующего перечня:

Удостоверения личности родителей или официальных опекунов ребёнка;
Письменное согласие на продажу квартиры несовершеннолетнего собственника, в случае, если ему исполнилось 14 лет;
Свидетельство о рождении (до 14 лет) или паспорт ребёнка;
Свидетельство о заключении или расторжении брака родителей или официальных опекунов собственника квартиры;
Банковские реквизиты, подтверждающие получение несовершеннолетним его денежной доли за продаваемое жильё;
Кадастровый и технический паспорта отчуждаемой квартиры;
Выписки из Росреестра (стоимость квартиры), домовой книги, лицевого счёта;
Справки из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным счетам;
Документация о приватизации жилья, выставляемого на продажу;
Документация, подтверждающая право собственности

Если ребёнок помещается родителями или опекунами в Дом малютки или иное заведение государственного обеспечения, они обязаны открыть на его имя банковский счёт, положив на него сумму, соответствующую стоимости доли несовершеннолетнего в проданной квартире. В таком случае к предоставленному выше списку документов прилагается банковский реквизит, подтверждающий факт осуществления данной операции.

Все вышеперечисленные документы предоставляются в инспекторат органа опеки в виде копий с наличием при заявителе оригиналов.

Заявление

Бланк заявления для получения разрешения органов опеки на продажу квартиры заполняется разборчиво, печатными буквами и предельно грамотно. Заявления с большим количеством исправлений и помарок, а также содержащие заведомо ложные сведения, рассмотрению не подлежат.

Обязательными пунктами рассматриваемого документа являются следующие:

Наименование регионального органа опеки, где будет рассматриваться заявление;
ФИО заявителя, его паспортные данные, адрес прописки и номер телефона;
Текст ходатайства о разрешении выставления квартиры на продажу;
Подробное описание жилищных условий несовершеннолетнего гражданина в случае продажи жилплощади, находящейся в его собственности, с указанием адреса будущего места проживания;
Перечень прилагаемой к заявлению документации;
Дата подачи ходатайства;
Личная подпись заявителя.

Последние 2 пункта заполняются в присутствии инспектора . Образец заявления в органы опеки для продажи квартиры можно скачать по ссылке:

Срок рассмотрения заявления

В случае очевидных причин для отказа, заявитель уведомляется сразу после прохождения собеседования с инспектором. В иных случаях рассмотрение заявления и подготовка разрешения занимает 10 рабочих дней.

Оформление согласия на продажу

Оформление постановления о разрешении сделки купли-продажи занимает 30 календарных дней. Получить разрешение органов опеки и попечительства за более короткий срок можно только при наличии очень веских причин.

Уважительными причинами для ускоренного рассмотрения заявления не являются:

Истечение срока действия прилагаемой документации;
Устные договорённости сторон, не подтверждённые документально;
Договорённость с предполагаемыми покупатели недвижимости на определённый срок.

Из вышеизложенного следует вывод, что предварительных договорённостей с покупателями до получения разрешения на реализацию недвижимости заключать не стоит.

Приказ о разрешении продавать квартиру оформляется в виде постановления главы города и выдаётся по месту подачи пакета документов.

После получения согласия органов опеки и попечительства, можно смело оформлять сделку купли-продажи. Однако после свершения таковой необходимо уведомить органы опеки о том, что несовершеннолетний ребёнок получил в собственность новое жильё (согласно тексту письма Министерства образования Российской Федерации Ф от 20.02.95 N 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних»).

Когда могут отказать в получении разрешения?

Органы опеки и попечительства уполномочены отказать в продаже квартиры, принадлежащей ребёнку, если:

Родители или опекуны лишены родительских прав;
Ребёнок, которому исполнилось 14 лет, против отчуждения рассматриваемой жилплощади;
При осуществлении купли-продажи жилья слабо учитываются интересы несовершеннолетнего ребенка.

В случае несоответствия жилья, покупаемого взамен продаваемого, затруднения при получении разрешения могут возникнуть и у самых добросовестных родителей.

Категорически запрещены сделки купли-продажи, производимые между родственниками. Например, если у матери и ребёнка - равные доли в отчуждаемой недвижимости, продать её отцу семейства невозможно.

Таким образом, прежде чем продать или купить квартиру, в которой собственником является несовершеннолетний, сначала необходимо согласовать этот вопрос с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры.

Покупателю нужно получить согласие органов опеки и попечительства. В первую очередь они должны понять, соблюдены ли права несовершеннолетнего на жилище при совершении той или иной операции с недвижимостью. В случае нарушения прав ребенка органы опеки могут не дать своего согласия. Но надо иметь в виду, что оно еще не гарантирует законности и правильности оформления сделки. При продаже квартиры с последующей покупкой другого жилья органы опеки требуют от продавца обеспечить несовершеннолетнему регистрацию до момента покупки новой квартиры, а так же они следят, чтобы условия проживания во временном жилье были не хуже, чем в ранее занимаемой квартире. Также органы опеки должны обязать продавца оформить новую квартиру или часть квартиры на несовершеннолетнего (если старая квартира полностью или частично принадлежала ему).

В случае если квартира была приватизирована, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласование органов опеки на продажу такой квартиры. Довольно часто встречаются случаи, когда несовершеннолетних при приватизации «забывают». То есть проживающий в квартире ребенок фактически остается лишь жильцом, в то время как остальные члены семьи стали собственниками. В таких ситуациях прокуратура может оспорить итоги приватизации

Ипотека.

При оформлении залога недвижимости (ипотеки) залогодатель обязан согласовать залог квартиры, где зарегистрирован ребенок, с органами опеки. Нотариус при оформлении договора должен направить в местные органы опеки запрос о согласовании договора ипотеки. Таким образом, органы опеки имеют почти полную информацию о сделке. Для соблюдения интересов ребенка они также могут потребовать от заявителя и нотариуса дополнительные сведения по договору. Чтобы сократить сроки рассмотрения заявления, заявителю стоит как можно быстрее собрать все документы и подать в органы опеки. Но как убедить потенциального покупателя подождать? Необходимо объяснить ему, что подобное ожидание в его интересах. Ведь изначально правильное оформление документов является гарантией того, что в будущем ему не придется терять жилье.

Обмен.

При обмене помещений органы опеки и попечительства рассматривают документы и разрешают (если осуществляется равноценный обмен, то его условия подразумевают, что никаких нарушений прав несовершеннолетних нет) либо запрещают сделку. При рассмотрении заявления органы опеки и попечительства фактически исходят только из количественных показателей. Если квартира имеет примерно одинаковую общую площадь, но разную жилую площадь и разную планировку, то главной задачей органов опеки является обеспечение несовершеннолетнему возможности проживания в комнате с лучшими условиями.

Какие документы необходимы для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (же для дарения, мены, ренты, определения долей,где несовершеннолетние дети являются собственниками)?

2) Заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия - документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).

Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно! Расторжение брака между родителями несовершеннолетнего и раздельное проживание в течение длительного времени, а также регистрация одного из родителей по другому адресу не является основанием для отказа в написании заявления.

3) Заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14 — летнего возраста.

4) Заявление всех совершеннолетних лиц со всех площадей, участвующих в сделке. ОБЯЗАТЕЛЬНО ЛИЧНОЕ ПРИСУТСТВИЕ каждого участвующего в сделке с паспортами, в случае невозможности присутствия лица, участвующего в сделке по уважительным причинам в отделе опеки и попечительства, необходимо присутствие доверенного лица с правильно оформленной доверенностью для подачи заявления, заверенного нотариально от имени доверителя. (Обязательно присутствие собственников квартиры, в которой есть несовершеннолетние дети).

5) Свидетельство о рождении ребенка.

6) Документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).

7) Справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.

8) Экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.

9) Выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

10) Копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

11) Справки о задолженности из ЕИРЦ на все жилые помещения, участвующие в сделке (не обязательно).

Дата и подписи на заявлениях обязательно ставятся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства.

ПРИМЕЧАНИЯ:

— в отдел опеки и попечительства принимаются заявления от граждан только при предоставлении полного пакета документов по всем жилым площадям, участвующим в сделке;

— в отдел опеки и попечительства представляются подлинники всех документов вместе с их копиями;

— срок подготовки распорядительных документов - месяц с момента написания заявлений, при этом в качестве уважительных причин для ускорения подготовки распоряжений в расчет не принимаются:

а) истекающие сроки представляемых к рассмотрению документов,

б) истекающие сроки внесения задатков, залогов за квартиры,

с) какие-либо устные или письменные договоренности между сторонами, нотариусами, фирмами и др.

Все документы, поступающие на рассмотрение в отдел опеки и попечительства, не должны иметь просроченные даты выдачи.

В указанный перечень документов могут вноситься изменения и дополнения в зависимости от характера сделки.

Образец заявления родителей

Руководителю

муниципалитета ______________________

___________________________

от гр._________________________ ,

проживающего (ей) по адресу:

ул._________________ д.___ , кв.___

паспорт_________________________

телефон ____________________

Заявление

Прошу Вас разрешить совершение сделки купли - продажи (обмена) _____ комнатной квартиры по вышеуказанному адресу общей площадью — ______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., принадлежащей на праве собственности мне, моему несовершеннолетнему сыну (дочери) Ф.И.О.__ _____ года рождения (свидетельство собственности на жилище №____ от ____ г.) с одновременной покупкой (меной) ______ комнатной квартиры по адресу: _______, общей площадью ______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., принадлежащей на праве собственности гр. _________________ в собственность ____________________ (указываются члены семьи, в чью собственность приобретается квартира с указанием долей).

Согласие всех заинтересованных лиц имеется, имущественные и жилищные права и интересы несовершеннолетнего ущемлены не будут. Обязуюсь в соответствии с установленным законодательством РФ срок (один месяц) с момента выдачи разрешения на совершение сделки представить в отдел опеки и попечительства муниципалитета ****************** копии договоров купли-продажи (мены).

Претензий к органу опеки и попечительства не имею.

Дата_______ Подпись__________

Это важно:

Если у ребенка один родитель. Второго нет по причине смерти, либо вы мать, воспитывающая ребенка одна и получаете пособие как мать -одиночка, то в этом случае роль второго родителя будет выполнять инспектор отдела опеки и попечительства.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;

Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;

Если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;

В Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. К примеру, если родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, среди которого квартира - она будет делиться лишь между отцом и матерью, так только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу, доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей.