Оценка за обезпечение

Оценка за обезпечение - това е процедура за определяне на действителната пазарна стойност на обезпечението, която дава възможност да се определи справедливо и задоволително съотношение между стойността на обезпечението и размера на кредита, което устройва и двете страни. Извършва се и с цел разрешаване на разногласия между страните по сделката, възникнали при възбрана на заложеното имущество.

Фирма "Актив Бизнес Консултации" предлага високо качество оценка за целите на обезпечението, в съответствие с международните и руски стандарти, стандарти за изготвяне на доклади и провеждане на експертизи.

Какво имаме предвид под гаранция?

Залогът е най-ефективният начин за гарантиране на изпълнението на задълженията, тъй като при него кредиторът вече не зависи от финансовото състояние на длъжника или поръчителя. Това ви позволява действително да увеличите задълженията към кредитора за сметка на имуществото, което е предмет на обезпечение.

Кредиторът по задължение, обезпечено със залог, в случай на неизпълнение от страна на длъжника на тези задължения, има право да удовлетвори вземанията си от стойността на заложената вещ, с предимство пред другите кредитори на залогодателя, с изключение на на изключения, регламентирани със закон. За да бъде обезпечението наистина ефективно средство за обезпечаване на задължения, трябва да се вземат предвид следните точки:

Залогодателят трябва да е собственик на заложената вещ или да има право на стопанско управление. Потенциалният кредитополучател трябва да предостави на своя кредитор документално доказателство за права върху заложеното имущество - такива документи включват: споразумението, въз основа на което е придобито заложеното имущество, заедно с доказателства за прехвърляне на правата на собственост (фактура, акт за приемане), както и удостоверение за регистрация. На практика доста често възниква ситуация, когато залогодателят няма споразумение за закупуване на имот поради загуба на време. В такива случаи, съгласно действащото законодателство на Руската федерация, този гражданин или юридическо лице, което добросъвестно притежава недвижим имот в продължение на 15 години или друго имущество в продължение на 5 години, но не е негов собственик, автоматично придобива правото върху този имот .
Правата на наем или други права върху чужда собственост също могат да се използват като обезпечение - но в този случай е необходимо писменото съгласие на собственика или лицето, което притежава такова право на собственост.

Предмет на залога може да бъде всяко имущество, включително вещи и имуществени права, с изключение на това имущество, което е изтеглено от обращение, както и тези искове, които са свързани с личността на кредитора (издръжка, обезщетение за вреди на здравни и други права, преотстъпването на които е забранено от закона). Има и списък на видовете имоти, които не могат да бъдат възстановени - и в резултат на това не могат да бъдат предмет на обезпечение. Пълен списък на такова имущество е даден в член 446 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация.

Залогът започва да поражда действие от влизането в сила на договора, като въз основа на изброените в него обстоятелства, по законов ред, за обезпечаване на задължения към кредитора, вещта се признава за заложена. В този случай залогът също може да бъде прехвърлен - това е разрешено, ако не е забранено от споразумението, сключено с кредитора. Нарушаването на това изискване води до признаване на последващия залог за невалиден.

Сключването на договор за залог трябва да се извърши в писмена форма, която се съставя под формата на единен документ, а също и в случай на размяна на залози между лица, то трябва да се извърши по пощенски, телефонен, електронен или друга комуникация, която позволява да се установи, че документът е изпратен от една от страните по споразумението.

Какви недвижими имоти са предмет на обезпечение?

Банката има доста прости изисквания за обезпечение: стойност, ликвидност. Тези показатели са тясно свързани помежду си - например пазарната стойност често намалява ликвидността, а ликвидационната стойност, напротив, я увеличава. Ето защо банката се интересува предимно от последния вид стойност, тъй като при непогасяване на кредита обезпечението се отчуждава на цена с 10-30% под пазарната стойност. За да се застраховат срещу подобни рискове, банките приемат обезпечение, чиято пазарна стойност е поне с 30% по-висока от размера на финансирането.

Много по-лесно е да получите обезпечен заем, ако правата на собственост са надлежно регистрирани и няма съдебни искове срещу обезпечението. Ликвидността на имота също е важна – има по-голяма вероятност за получаване на положително решение, ако имотът е печеливш бизнес, а размерът на тази печалба се оценява и документира в независим експертен доклад. Но трябва да се има предвид, че обектите на търговски недвижими имоти могат да станат предмет на залог само ако дружеството ги отдели от всички активи на дружеството в самостоятелен обект на договора за залог. Обектите, които са признати за опасни и не са преминали държавна регистрация и опис, не се приемат като обезпечение.

Оценка за обезпечение търговските имоти в компанията "Активни бизнес консултации" са насочени предимно към задоволяване на интересите на банката - а кредиторите се интересуват преди всичко от наличието в отчета на информация за реално сключени сделки. Тук се посочват не само размерът на сделката и броят на наетите или закупени помещения, но и други фактори - условията на сделката, нивото на рентабилност, технически характеристики. Банките се нуждаят от ясна обосновка за рентабилност по отношение на оценявания имот - но ако говорим за новопостроен обект, се оценява оценката на стойността на строителството.

Какво имаме предвид под оценка за целите на обезпечението?

Оценка за обезпечение протича с участието на три страни: банка, кредитополучател и независими експерти от фирма „Актив Бизнес Консултинг“. Целта на участието на нашите специалисти в процеса на кредитиране е защита на търговските интереси на участниците и създаване на по-прозрачни условия за предоставяне на кредитни услуги.

Предлагаме услуги оценки за обезпечителни целибанки кредитори и кредитополучатели (както юридически, така и физически лица), работещи както с активите на предприятието, така и във връзка с права върху нематериални активи. Трябва да се отбележи, че посочването на точната цена е задължителна част от предоставянето на заем, обезпечен с имущество - това е предвидено в Гражданския кодекс на Руската федерация, а именно в член 339.

Оценка за обезпечение може да се направи по няколко начина:

Сравнителен подход;

Доходен подход;

Икономически ефективен подход.

Компания за активни бизнес консултации в оценка за целите на обезпечениетоизползва интегриран подход, който включва цялостно проучване на обекта, неговите характеристики и цена.

При провеждане оценки за обезпечителни целиИзвършва се подробен анализ на обекта, идентифицират се всички възможни начини за ефективно използване на обезпечението. Внимателно се проучва и имуществото, което е заложено не като единен имотен комплекс, способен да генерира печалба - а само частично, но в същото време запазвайки самостоятелност. В ход оценки за обезпечителни целиспециалисти на фирма "Актив Бизнес Консултинг" определят възможността за поелементна продажба на обезпеченията; в случай на прекъсване на целевите връзки.

Основният критерий оценки за обезпечителни целие надеждността на залогодателя, изпълняващ проекта. Освен това е препоръчително собственикът да покаже своите „позитивни намерения“ и да потвърди движението на финансовите потоци към банката.

За банковите институции е голям плюс, когато клиентът им предостави необходимото разбиране за бизнеса и как се реализира печалба. В края на краищата, дори въпреки обезпечението, заемодателят ще поиска да предостави финансови документи, информация за броя на клиентите и партньорските доставчици и да потвърди стабилността на финансовите потоци. Нашата компания „Активни бизнес консултации“ ще помогне на кредитополучателя с това, което ще разработи отчет в съответствие с всички предпочитания и интереси на банката кредитор - в края на краищата, ако види, че бизнесът на клиента е стабилен, тогава дори и по време на прекъсвания в дейности и ненавременни за кратък период от време плащания, кредитополучателят определено ще изплати задълженията си по кредита.

Също уместно оценка за целите на обезпечениетои в ипотечното кредитиране. Това е задължителна процедура за разрешаване на евентуални спорове и е регламентирана в член 8 от Федералния закон „За оценителската дейност в Руската федерация“. По този начин, въз основа на просто проучване на съвременните законови изисквания, можем да заключим, че независимо оценка за целите на обезпечениетое солидна и коректна основа за двете страни за по-нататъшно успешно и благоприятно сътрудничество.

Резултати от оценката за целите на обезпечението

Като резултат оценки за обезпечителни целиИзготвя се доклад, който ще включва отговори на следните въпроси:

Каква е справедливата пазарна стойност на потенциалното обезпечение?

Каква е продължителността на маркетинговия период? И доколко този фактор влияе на стойността на обезпечението?

Възможно ли е да се продава обезпеченото имущество елемент по елемент? И каква е степента на намаляване на стойността при разкъсване на целевите връзки в имотните комплекси?

Представената справка съдържа и пълна информация за предмета на залога – в зависимост от това дали е частен недвижим имот или търговски актив, основният акцент е върху:

Степента на ликвидност на обезпечението и възможния момент на продажбата му;

Размерът на паричните потоци на кредитополучателя, стабилността на неговия бизнес и размера на доходите;

Перспективи за развитие.

Фирма "Актив Бизнес Консултинг" е професионалист оценка за целите на обезпечениетокато използвате всички възможности за най-добро разрешаване на вашите проблеми.

За да получите заем от нашата компания, не е необходимо сами да се обаждате на оценител и да му плащате пари. Нашите специалисти извършват оценки на недвижими имоти за обезпечение. Те определят точната пазарна стойност на имота към момента, съобразявайки се с текущия пазар и въз основа на нея одобряват размера на кредита, който може да бъде отпуснат на клиента.

Оценка на недвижими имоти с обезпечение - предимства

Нашата компания извършва независима оценка на недвижими имоти с цел обезпечение. Нашите специалисти имат богат опит в точното определяне на текущата пазарна стойност на квадратните метри. Ние използваме няколко метода за оценка, което ни позволява да определим точно цената на вашия апартамент, а не приблизителна цена за цялата площ.

Цени
по заеми

Лихвите по кредитите започват от 14,59% годишно.

Във всеки отделен случай процентът се изчислява индивидуално, в зависимост от общата оценка на обезпеченото имущество, размера на кредита и редица други фактори.

ПОПЪЛНЕТЕ ЗАЯВКА И ВЗЕМЕТЕ КРЕДИТ ПРИ НАЙ-ИЗГОДНИТЕ УСЛОВИЯ!

Условия за погасяване на кредита

Нашите клиенти могат да погасят кредита предсрочно без неустойки. Единствените санкции са за забавени плащания.

Ползи от кредитирането

1. Ние сами оценяваме имота за обезпечение, така че не е необходимо да харчите собствени пари за тази процедура. Ценообразуването се определя въз основа на текущите пазарни дефиниции и е много точно.
2. Човек може незабавно да получи значителна сума пари, което ще му позволи да реши много проблеми - размерът на оценката на недвижими имоти върху обезпечение в Москва може да достигне десетки милиони рубли.
3. Изискванията са много гъвкави, благодарение на което голям процент от кандидатите получават пари.
4. Процедурата е проста и може да бъде изпълнена за много кратко време. Това е от полза за клиенти, които се нуждаят от пари в близко бъдеще.

Ако имате спешна нужда от заем, не е нужно да губите времето си в оценка на недвижими имоти за обезпечение - нашите специалисти сами ще определят стойността на имота и ще подготвят всички документи в най-кратки срокове.

ФЕДЕРАЛЕН СТАНДАРТ
ОЦЕНКИ „ОЦЕНКА ЗА ЦЕЛИ НА ГАРАНЦИЯ (FSO № 9)“

I. Общи положения

1. Този федерален стандарт за оценка е разработен, като се вземат предвид международните стандарти за оценка и федералните стандарти за оценка „Общи концепции за оценка, подходи и изисквания за оценка (FSO N 1)“, „Цел на оценката и видове стойност (FSO N 2) “, „Изисквания за доклад за оценка (FSO N 3)“ (наричан по-долу FSO N 1, FSO N 2, FSO N 3), други федерални стандарти за оценка, уреждащи оценката на определени видове обекти за оценка, одобрени от Министерството на Икономическото развитие на Русия и определя изискванията за оценка на обекта (наричан по-долу също - собственост), който е предмет на залог или се планира да бъде прехвърлен като обезпечение под формата на обезпечение за предполагаеми или съществуващи парични задължения (по-нататък - целите на залога).

2. Този федерален стандарт за оценка е задължителен за използване при оценка на обекти на оценка за целите на обезпечение, включително оценка за целите на ипотечно кредитиране. Този федерален стандарт за оценка развива, допълва и уточнява, когато се оценява за целите на обезпечението, изискванията, установени от FSO № 1, FSO № 2, FSO № 3 и други федерални стандарти за оценка, уреждащи оценката на определени видове обекти на оценка, одобрен от Министерството на икономическото развитие на Русия.

II. Обект на оценка

3. За целите на този Федерален стандарт за оценка обектът на оценка означава обекти на граждански права, по отношение на които законодателството на Руската федерация установява възможността за тяхното участие в гражданското обращение и чийто залог не е забранен от действащия законодателство на Руската федерация.

III. Общи изисквания за извършване на оценка за целите на обезпечението

4. При сключване на договор за извършване на оценка за целите на залога (наричан по-долу договора), клиентът може да уведоми оценителя за съществуващия или потенциалния кредитор. Ако заложният кредитор има публично достъпни специални изисквания за оценка за целите на обезпечението, които не противоречат на законодателството на Руската федерация и изискванията на федералните стандарти за оценка, оценителят трябва да информира клиента за съществуването на такива специални изисквания.

Оценителят взема предвид тези специални изисквания на ипотекарния кредитор, ако това е посочено в заданието за оценка.

5. За целите на този Федерален стандарт за оценка, когато се определя стойността за целите на обезпечението, се определя пазарната стойност. Ако има подходящи изисквания, задачата за оценка може да определи инвестиционната и (или) ликвидационната стойност в допълнение към пазарната стойност.

6. При оценката на имущество, свързано с общо функционално предназначение (наричано по-нататък имуществен комплекс), е необходимо да се анализира възможността за самостоятелно функциониране и продажба на имота отделно от другите активи, които са част от имотния комплекс.

7. При оценка на имущество, което е част от имуществен комплекс, въз основа на предположението, че продажбата на този имот ще се извърши като част от имотния комплекс, стойността на обекта на оценка се определя като част от стойността на имуществен комплекс, отнасящ се до оценявания имот при продажбата на целия имуществен комплекс. Това предположение е посочено в заданието за оценка. Цената на специализирано имущество, което за целите на този федерален стандарт за оценка означава имущество, което не може да бъде продадено отделно от целия комплекс от имущество, от който е част, поради неговата уникалност, дължаща се на неговия специализиран характер, предназначение, дизайн, конфигурация , състав, размер, местоположение или други свойства (наричани по-нататък специализирани имоти), се определя като част от стойността на имотния комплекс.

8. Докладът за оценка трябва да съдържа следните допълнителни резултати към посочените в FSO № 3:

• стойността (стойността) на обекта на оценка в съответствие с видовете стойност, предвидени в параграф 5 от този Федерален стандарт за оценка;
• други изчислени стойности, заключения и препоръки, изготвени от оценителя съгласно заданието за оценка.

Заключенията за ликвидността на обекта на оценка са задължително посочени в доклада, но не се считат за резултат от оценката.

9. Като характеристика на ликвидността на обекта на оценка в отчета се посочва типичният (приблизителен) период на пазарната му експозиция на открития пазар, през който той може да бъде продаден по пазарна стойност. В случай на оценка на специализирано имущество като част от комплекс от имоти, ликвидността на такова имущество може да се определи като ликвидност на комплекса от имоти, от който той е неразделна част. Това предположение е посочено в заданието за оценка и доклада за оценка.

При определяне на ликвидността на обекта, който се оценява, оценителят трябва да обоснове направените заключения, като цитира резултатите от анализ на значими фактори, влияещи върху ликвидността на обекта.

10. Задачата за оценка трябва да съдържа следната информация, в допълнение към посочената в FSO № 1, както и в други федерални стандарти за оценка, регулиращи оценката на определени видове обекти за оценка, одобрени от Министерството на икономическото развитие на Русия:

• характеристики на проверката на обекта на оценка или основания, които обективно възпрепятстват проверката на обекта, ако има такива;
• процедурата и сроковете за предоставяне от клиента на материалите и информацията, необходими за оценката;
• необходимостта от привличане на експерти от индустрията (специалисти с необходимите професионални компетенции по въпроси, изискващи анализ при извършване на оценка). Ако на етапа на изготвяне на задачата за оценка някоя от страните по договора определи (идентифицира) необходимостта от привличане на експерти от бранша, тогава такова условие трябва да бъде включено в задачата за оценка.

11. В заданието за оценка клиентът или ипотекарният кредитор (ако е страна по споразумението), в съгласие с оценителя, може да посочи други изчислени стойности в допълнение към резултатите от оценката, посочени в параграф 8 от този Федерален стандарт за оценка , включително:

• прогноза за промени в стойността на обекта в бъдеще;
• сумата на разходите, необходими при възбрана върху оценявания имот.
• В този случай посочените изчислени стойности и заключения въз основа на резултатите от допълнителни изследвания са включени в доклада, но не са резултат от оценката.

IV. Предположения за оценка за целите на обезпечението

12. Допусканията, използвани в оценката, трябва да бъдат съгласувани от всички страни по договора.

13. Допусканията, използвани при оценката относно перспективите за развитие на обекта на оценка, трябва да бъдат обосновани с пазарни данни и тенденции. Не се допуска използването на прогнозни данни от клиента или собственика на обекта на оценка без проверка на тяхната осъществимост и съответствие с пазарни данни, независими от клиента.

14. Когато се правят прогнози въз основа на няколко сценария или аналитични данни, е препоръчително да се въздържате от използването на най-оптимистичните прогнози, които водят до максимизиране на стойността на оценявания имот.

15. Всички предимства, които собственикът има по отношение на обекта на оценка и условията на собственост и ползване на обекта на оценка, които се различават от пазарните условия, не могат да бъдат взети предвид при оценката за целите на залога, освен ако остават безспорни при прехвърляне на собствеността върху обекта на оценка на друго лице.

16. При извършване на оценката трябва да се вземат предвид всички тежести и задължения, информацията за които е публично достояние и (или) представена на оценителя от страните по договора, засягащи стойността на оценявания имот. Изискванията за отчитане влиянието на тези фактори върху стойността на обекта на оценка са посочени в заданието за оценка. При установяване на тежести преди подписване на договора, оценителят е длъжен да уведоми за това страните по договора, които са посочени в заданието за оценка. Ако по време на оценката бъдат установени тежести, оценителят е длъжен да посочи наличието на тежести в доклада и да ги вземе предвид при изчисленията, освен ако в заданието за оценка не е посочено друго.

17. Извършването на оценка на оценявания обект при допускане на използването му извън настоящото предназначение е предмет на задължително съгласуване със страните по договора и е включено в заданието за оценка. При оценяване на обект на оценка при допускане на промяна в текущото му предназначение, всички разходи, необходими за осъществяване на алтернативно използване, подлежат на задължително осчетоводяване.

18. При необходимост от извършване на проучване с цел обезпечение по време на оценката, което изисква специални знания, е необходимо да бъдат привлечени експерти от бранша с такива познания. Оценителят е длъжен да информира клиента за невъзможността да се извърши оценка без участието на експерти от бранша. В този случай необходимостта от привличане на такива експерти от бранша е посочена в заданието за оценка.

V. Специални изисквания за оценка за обезпечение

19. При определяне на ликвидационната стойност като фактор при принудителната продажба на обекта на оценката и при избора на периода на експозиция следва да се вземат предвид условията за продажба на обекта на оценка, съответстващи на процедурите за възбрана върху предмета на учреденото обезпечение съгласно законодателството, действащо към датата на оценката или предвидено в договора. Въз основа на наличната информация за обекта на оценка могат да бъдат избрани други фактори за принудителна продажба и очаквани предположения в периода на излагане на обекта на свободния пазар. Такива фактори и допускания подлежат на обосновка и трябва да бъдат посочени в доклада за оценка.

20. При оценка на обекти, предложени за създаване или в процес на създаване, при определяне на пазарната стойност на обекти в състоянието им към датата на оценката, при липса на предположение за промяна в предназначението на обекта, пазарът стойността може, в съответствие с условията на договора, да бъде определена допълнително, като се вземе предвид предположението за завършване на обекта към оценките на датата.

VI. Заключителни разпоредби

21. В случай на несъответствия между изискванията на този Федерален стандарт за оценка с изискванията на FSO № 1, FSO № 2, FSO № 3 и други федерални стандарти за оценка, уреждащи оценката на определени видове обекти на оценка, одобрени от Министерството, на икономическото развитие на Русия, този федерален стандарт има предимство.

Разглеждайки различните аспекти на оценката за целите на обезпечението, авторът предлага различни насоки за оптимизиране на крайния резултат от работата и преодоляване на най-често срещаните пречки.

Виктор Рослов
Оценка за целите на обезпечението – реалности, характеристики, изисквания
"Икономически стратегии", № 02-2008, стр. 144-152

Въведение

Банковото кредитиране, както всяка печеливша дейност, е свързано с риск от загуба на заделени ресурси. Колкото и съвършен да е инструментът за финансов анализ на дейността на кредитополучателя, той никога не елиминира напълно горепосочения риск. В тази връзка банките използват различни хеджиращи инструменти, основните от които са обезпечение, поръчителство и гаранции.

Сред инструментите за хеджиране на кредитни рискове обезпечението е признато за едно от най-надеждните. Това мнение се основава на два фактора. Първо, действащото законодателство предоставя на кредитора правата на заложния кредитор с предимство пред други кредитори при удовлетворяване на техните вземания във връзка с предмета на залога, и второ, интересите на кредитора са защитени от имущество, състояние и чиято стойност не винаги зависи от евентуални промени във финансовото състояние на длъжника.

Предмет на залог могат да бъдат дълготрайни активи (недвижими и движими вещи), суровини, готови продукти, стоки за препродажба, ценни книжа (котирани и некотирани), права на вземане по различни задължения. Все още има малко практика за залагане на нематериални активи. Лъвският дял от заложените активи се пада на недвижимо и движимо имущество, както и на стоки в обращение. В същото време най-сложните обекти от гледна точка на методологията на работа са недвижимите имоти и движимите вещи под формата на машини и съоръжения.

Залогът може надеждно да защити интересите на заложния кредитор само ако са изпълнени следните условия:

• правилен подбор на активи за обезпечение по кредита;
  
• адекватна първоначална оценка от банката на качествените и количествени характеристики на обезпечението (преди всичко ликвидност и стойност);
  
• висококачествена правна експертиза за идентифициране на правни рискове, свързани със залога на въпросното имущество;
  
• предприемане на подходящи мерки за запазване на обезпечението.
  

Това всъщност е съдържанието на съпътстващата работа.

Сред етапите на работата по обезпечението най-трудната и отговорна е оценката на потенциалното обезпечение на етапа на разглеждане на заявлението за кредит.
Обективен и правилен резултат от оценката може да бъде постигнат само ако има ясни и адекватни изисквания към процедурата за оценка. В същото време банката разбира резултата от оценката на потенциално обезпечение не само като неговата стойност, но като цяло като заключение за приемливостта на въпросния имот за обезпечаване на конкретна кредитна сделка.

На първо място е необходимо да се определи каква информация за потенциалното обезпечение е необходима на банката, за да вземе кредитно решение.

Приоритети за ликвидност

На първо място, в допълнение към фундаменталната възможност за приемане на имущество като обезпечение поради правни обстоятелства, както и наличието на правни рискове, банката се интересува дали е принципно възможно и как бързо да продаде обезпечението, ако такова възниква нужда, т.е. каква е неговата ликвидност? Парадоксално, въпреки очевидната важност на въпроса, с много малко изключения, такава информация липсва в докладите за оценка, извършени за целите на гаранцията.
Ликвидността на обектите, съставляващи обезпечението, е основната характеристика на обезпечението и в много случаи ни позволява да преценим колко бързо дългът по кредита може да бъде изплатен чрез упражняване на правата на заложния кредитор върху обезпечението. Без анализ на ликвидността е невъзможно да се вземе правилното решение както относно принципната възможност за работа с даден актив, така и относно количествените параметри - стойността на обезпечението и степента на сигурност на кредитната сделка.

Ликвидността на имуществото се характеризира с това колко бързо обектът може да бъде разменен за пари, т.е. продават на цена, адекватна на пазарната стойност на открит пазар при конкурентни условия, когато страните по сделката действат разумно, разполагат с цялата необходима информация и сделката не е засегната от извънредни обстоятелства. Количествена характеристика на ликвидността може да бъде времето на пазарна експозиция на даден обект, т.е. времето, необходимо за продажба на имот на отворен и конкурентен пазар на пазарна стойност.

Въпросът за определяне на ликвидността не е толкова ясен, колкото може да изглежда. Например, в случай на кредитиране на големи предприятия, имуществото, заложено като обезпечение, често е сгради, конструкции, преносни устройства и оборудване. Списъкът на имуществото може да се състои от голям брой елементи - стотици, а понякога и хиляди единици. Традиционните подходи за оценка на този вид обезпечение, основани на предположението, че вземанията към длъжника ще бъдат удовлетворени чрез директно отчуждаване на заложените вещи и тяхната продажба, не са напълно приложими по редица причини.

Една от причините е следната: големи количества дълготрайни активи, като правило, са неликвидни, когато се продават на едро. Освен това такива видове имоти като конструкции, предавателни устройства, специализирани недвижими имоти или сложно технологично оборудване не могат да се продават изолирано от други дълготрайни активи. Ликвидността, както и стойността на този вид имущество е тясно свързана с ликвидността на имуществения комплекс или бизнеса на предприятието. Такива активи могат да бъдат наречени „условно ликвидни“. Ликвидността на такива обекти е пряко свързана с ликвидността на технологичната група или производствения комплекс, от който те са част.

Активите могат да бъдат признати за условно ликвидни, ако са изпълнени следните условия:

• целият имуществен комплекс или неговата обособена част е ликвиден;
  
• въпросните активи са съществен компонент от комплекса, изпълняват ключови функции при функционирането му и не могат да бъдат отделени без причиняване на непропорционални щети;
  
• активите са в експлоатация и не се нуждаят от подмяна или значителни ремонти.
  

Като пример за оборудване, принадлежащо към групата „условно течни“, могат да се цитират валцови мелници на металургични заводи, инсталации за пречистване на отработените газове на доменни пещи, големи инсталации и оборудване на химически и петролни рафинерии. Това могат да бъдат и различни машини, машини, инсталации и друго оборудване, които са изброени в големи количества в баланса на голямо действащо предприятие.

Практическото значение на тази класификация се състои в необходимостта да се формира масата на обезпечението по такъв начин, че като цяло обезпечението да има ликвидност, например автономна технологична единица, отделен производствен цех с възможност за пренасочване и др.

Пазарната стойност на горния имот, определена на базата на традиционни подходи, не е информативна за банката. Твърдението обаче, че такова имущество е неподходящо да се разглежда като източник на погасяване на дълга в случай на неизпълнение на кредита, не е съвсем очевидно и най-често няма алтернатива (друго ликвидно имущество). Нещо повече, практиката за работа с проблемни дългове показва, че в редица случаи неликвидни сами по себе си, но ключови за бизнеса активи са позволили на кредитора, който има такива като обезпечение, да върне средствата си по-бързо и в по-голям обем отколкото на кредитори, обезпечени под формата на ликвидни стокови остатъци

Към какви разходи трябва да се насочите?

Вторият по важност въпрос е въпросът за стойността на имотите.

Концепцията за „обезпечителна стойност“, активно използвана в икономиката като такава, колкото и да е странно, днес не е стандартизирана в Руската федерация, т.е. Няма ясна дефиниция или общоприети методи за оценка. Приетите федерални стандарти (1-3) не съдържат изисквания за оценка за целите на обезпечението, с изключение на споменаването на необходимостта от определяне на пазарна стойност за тези цели.

Ако се обърнем към международната практика, тогава, например, в Международните стандарти за оценка (4-6) може да се намери следната дефиниция: „Ипотечната кредитна стойност (MLV) е стойността на имота, определена от оценител, извършващ предпазлива оценка. оценка на бъдещата продаваемост на имота, като се вземат предвид дългосрочните устойчиви аспекти на имота, нормалните и местните пазарни условия и текущото използване и подходящи алтернативни употреби на имота." Дефиницията на цената на ипотечното кредитиране се съдържа в европейското законодателство (Директива 89/647/ECC, изменена с Директива 98/32/EC). Тези директиви се отнасят до въпросите на банковата регулация и установяването на минимални стандарти за платежоспособност на кредиторите, които отпускат заеми срещу имущество. Тази стойност се използва от банките при оценка на кредитния риск и се различава от текущата оценка на пазарната стойност, като взема предвид дългосрочните устойчиви тенденции и изключва спекулативни елементи. С други думи, MLV може да се характеризира като стойност, определена, като се вземат предвид някои консервативни прогнози за промени през периода на кредитиране (7). Тази концепция е по-приложима за ипотечно кредитиране за доста дълги периоди. Важен момент в горната дефиниция е позоваването на „оценка на бъдещата продаваемост“, което предполага, наред с определянето на стойността, анализ на ликвидността на имота.

Изискванията за оценка за обезпечаване на заеми, ипотеки и облигации са посочени в Международно приложение за оценка 2 (IVA 2) Оценка за целите на кредитирането. Този стандарт предполага възможността за определяне за целите на обезпечението не само на пазарната стойност, но и на стойността на действащо предприятие или ликвидационната стойност и т.н., но пазарната стойност е избрана като основен вид стойност от гледна точка на потребителите. Важно е също така да се отбележи, че потребителите на такава оценка са ясно определени в стандарта като кредитни институции. Характеристика на препоръките в съответствие с този стандарт е акцентът върху използването на пазарни данни от оценителя. Стандартът изисква от оценителя ясно да идентифицира ситуациите, в които използва непазарни данни или получава непазарна стойност.

По този начин можем да заключим, че в съответствие с препоръките на международните стандарти пазарната стойност най-често се определя с цел обезпечаване на дългови задължения.

Защо пазарната стойност се препоръчва като базова стойност? Понятието „пазарна стойност“ е доста прозрачно и осезаемо. В практиката се използват много изпитани методи, методи и техники за неговото определяне. И най-важното, има достъпна информация за реалните цени въз основа на резултатите от извършени сделки, както и ценова информация в контекста на търсенето и предлагането. Най-общо казано, пазарната стойност е може би единственият вид стойност, освен инвестиционната стойност, за която има стабилна референтна точка под формата на реален пазар. Тези. инструментите за оценка могат да бъдат проверени въз основа на независимо мнение за стойността на активите на техните собственици (продавачи и купувачи).

Използването на ликвидационната стойност като основа за изчисляване на стойността на обезпечението изглежда логично на пръв поглед. Трябва обаче да се има предвид, че използваните и описани в литературата подходи за оценка на ликвидационната стойност по правило се основават на изграждането на теоретични модели, които отразяват в различна степен идеите на авторите за механизмите за формиране стойностите на необходимите отстъпки от пазарната стойност (8, 9). Без да се омаловажават заслугите на авторите на тези трудове, при липсата на достатъчно статистически данни за проверка на адекватността на предложените подходи, стойността на такива теоретични конструкции за практиката трябва да се счита за съмнителна.

Също така си струва да се разгледа концепцията за „справедлива стойност на обезпечението“, въведена от Банката на Русия в „Наредби за реда за формиране от кредитни институции на резерви за възможни загуби по заеми, заеми и други подобни дългове“, повече често наричан в банковата среда Регламент 254-P.
В съответствие с този документ справедливата стойност на обезпечението е цената, на която залогодателят, ако беше продавач на имота, предоставен като обезпечение, разполагащ с пълна информация за стойността на имота и не задължен да го продаде, би се съгласил да го продаде, а купувачът, разполагащ с пълна информация за цената на посочения имот и който не е задължен да го закупи, би се съгласил да го закупи в разумно кратък срок, не по-дълъг от 180 календарни дни. Тоест въз основа на настоящите стандарти можем да кажем, че за артикули с типичен период на експозиция по-малък от 180 дни това всъщност е пазарната стойност, за други това е ликвидационната стойност с период на експозиция не повече от 180 дни. дни. Тъй като не са разработени препоръки за определяне на тази стойност, банките на практика работят с една и съща пазарна стойност.

Логично би било да се приеме, че най-адекватното разбиране на същността на обезпечителната стойност трябва да се търси преди всичко от преките потребители, т.е. в банки.

На етапа на вземане на кредитно решение банката се нуждае от стойността на обезпечението като мярка за оценка на стойността на обезпечението за сравнение с размера на кредитните задължения при определяне на необходимата степен на сигурност на сделката. Логично е да се предположи, че банката, когато предоставя определена сума пари като заем, иска да знае каква част от тези средства може да бъде върната с обезпечение. И именно тази сума банките разбират като обезпечителна стойност.

Това заключение се потвърждава от резултатите от проучването. Според мнозинството от интервюираните ръководители на кредитни и обезпечителни отдели на редица банки стойността на обезпечението се разбира като най-вероятната сума пари, която може да бъде получена за задоволяване на изискванията на банката в резултат на продажбата на самото обезпечение или други дейности, в които обезпечението ще играе ключова роля.

В банковата практика стойността на обезпечението се определя като производна на пазарната стойност, като се намалява с определена сума, т. нар. отстъпка на обезпечението. Стойностите на отстъпките за обезпечение по отношение на имотните активи обикновено варират от 20 до 60%. Долната граница се определя от практически гарантираните загуби на кредитора под формата на задължителни плащания, горната граница вероятно се определя от здравия разум и наличието на конкуренция между банките. Основните показатели, които влияят върху прилагания дисконтов процент са ликвидността на имота, динамиката на промените в стойността във времето и прогнозните разходи, които възникват при възбрана и продажба на имота. Този въпрос е разгледан по-подробно в книгата „Оценка за целите на обезпечението: теория, практика, препоръки” (10).

И по-нататък…

Отчитайки стимулиращата роля на обезпечението, полезна информация за банката е значимостта на съответния актив от гледна точка на участие в генерирането на доходите на клиента, с други думи, неговата значимост за бизнеса.

Тъй като моментите на предоставяне на кредитни средства и тяхното изплащане са разсрочени във времето, понякога значително (до 5-7 години), е необходимо да се вземе предвид изменението на стойността на обезпечението във времето, т.е. За банката ще бъде много полезно да прогнозира промени в стойността на имота по време на срока на договора за кредит и евентуално последваща възбрана върху обезпечението. Такива промени ще се определят от пазарните тенденции, свойствата на самия имот (например износване) и необходимостта от инвестиции за поддържане на качественото състояние на имота (ремонти и др.).

Друг важен въпрос е оценката на разходите, които възникват при възбрана върху обезпечението и неговата продажба. Такива разходи могат значително да повлияят на кредитното решение по отношение на обезпечението (например за оборудване със значителни характеристики на теглото и размерите те могат да бъдат сравними по размер със стойността на имота). Списъкът с такива разходи ще зависи от сценария, в който ще продължи процесът на работа с проблемни дългове, но в повечето случаи техният размер е доста предвидим.

Банки и оценители

Повечето банки нямат професионални оценители в своя персонал; работата с обезпечението се извършва или от служители на специализирани отдели (наричани по-нататък „ипотекари“), или служители на кредитни отдели, които съчетават кредитен анализ и анализ на обезпеченията, или служители на кредитния отдел. отдел за анализ на риска.

Залогодателите като правило имат основни познания и умения в оценяването и ако имат достатъчен трудов опит, те не са по-ниски от професионалните оценители, но често възникват ситуации, когато:

• Извършването на работа по оценка на активи от банкови служители не е икономически изгодно за банката. Тази ситуация възниква за банки с клонова мрежа, когато размерът на кредитния портфейл в регионалното подразделение е сравнително малък;
  
• собствената оценка на активите не отговаря на изискванията за временни стандарти за разглеждане на искания за кредит;
  
• степента на сложност на решаваните задачи за оценка не съответства на нивото на квалификация на банковите служители и изисква участието на професионалисти в областта на оценката;
  
• клиентът проявява постоянно желание да определи стойността на имота си от независим оценител или между банката и потенциален кредитополучател; в някои случаи възниква спор между различни подразделения на банката относно стойността на обезпечението.
  

Отделно трябва да споменем активно развиващата се област на стандартните кредитни продукти (например ипотечно кредитиране и кредитиране на малки и средни предприятия). Когато работят в тези сектори с продукти, които изискват обезпечение, банките очевидно не могат да използват вътрешни ресурси, за да оценят адекватно обезпечението.

Ето защо повечето банки се нуждаят от услугите на професионални оценители. Резултатите от проучване на банковата общност, проведено от ARB Committee on Appraisal Activities (11), потвърждават високата степен на участие на оценителите в процеса на кредитиране (Таблица 1).

Оценката за целите на обезпечението заема значително място в общия обем на оценителската работа в Руската федерация. В развитите икономики оценката за целите на кредитирането е практически основна работа на оценителите. Ето защо може да се предположи, че в бъдеще същата тенденция ще бъде характерна и за вътрешния пазар на оценителски услуги. Въз основа на резултатите от проучването на оценителите се разкри картина, илюстрирана в табл. 2.

Анализът на данните от проучването позволи да се определи кое имущество, по отношение на най-често срещаните видове активи, оценителите най-често участват в оценката. Резултатите са представени в табл. 3.

Степента на доверие на банките в резултатите от приетите отчети може да се характеризира с данните, дадени в табл. 4.

Както се вижда от таблиците, по-голямата част от получените в банката отчети се проверяват в поделенията на банката. В този случай резултатите от теста изглеждат както са представени в табл. 5.

Такава ниска степен на доверие в резултатите от оценката не е неоснователна. Практиката за работа с проблемни дългове, според проучването, показва, че само в 5% от случаите продажната цена на активите корелира с първоначалната оценка, извършена от оценителя. За да се идентифицират причините за ниското качество на предоставяните услуги, въпросникът включва въпроси, които изискват от банките да оценят по 100% скала тежестта на различните негативни фактори, отбелязани от банките при проверка на отчетите. Резултатите са показани в табл. 6.

Както се вижда от табл. 6, най-голямо значение се отдава на проблема с т.нар. „поръчкова” оценка. В същото време принадлежността на кредитополучателя към един или друг сектор на кредитиране не е толкова критична.

Причината може да се обясни с мотивацията на участниците в кредитната сделка. Очевидно е, че при извършване на оценка за целите на залога, оценителят се намира в доста строги условия. Клиентът, който директно плаща за работата на оценителя, не се интересува от реалната стойност на своя актив, която в повечето случаи той самият знае много добре. Той се интересува от желания максимален резултат, потвърден от отчета, който му позволява да привлече големи кредитни ресурси срещу заложените активи.

Поради този фактор и за разлика от общоприетото мнение, банката не се интересува от занижаване на стойността, т.к. в този случай той ще се ограничи в обема на кредитирането и следователно в получаването на доходи. Изкривяването на стойността на обезпечението нагоре може да доведе до реални финансови загуби в случай на неизпълнение на кредита. Следователно всъщност лицето, което се интересува от качеството на оценката, е банката, въпреки че формално докладът се поръчва от собственика на активите, потенциалния ипотекар. Между другото, оценителите разбират този факт съвсем ясно.

Разгледаните мотивационни фактори също оказват влияние върху качеството на отчетите. В западната практика за оценителя важен фактор, ограничаващ субективните прояви, е репутационният риск, но кризата на ипотечния пазар в Съединените щати и редица европейски страни показа, че „персонализираната“ оценка не е чужда на развитото общество. В същото време Западът е разработил подходящи защитни механизми. В САЩ например клиентът на доклада е банка, въпреки че работата на оценителя се заплаща от потенциалния ипотекар. В редица европейски страни се използва следният механизъм: банката сключва договор за оценка на активи с известна на пазара фирма, която от своя страна наема оценители. В този случай клиентът на банката плаща издадената от фирмата фактура, а често дори не се среща с оценителя. Работата с една компания позволява на банките значително да подобрят технологията и ефективността на процеса на взаимодействие.
Сегашното ниво на цивилизованост на вътрешния пазар на оценителски услуги също, за съжаление, все още не позволява на банките, с редки изключения, да поемат рискове за репутацията на оценителя, когато извършват оценки за целите на обезпечението.

Какво бихте искали

Ще се опитаме да формулираме общи препоръки и изисквания за оценка на имуществени активи с цел обезпечение. Практиката на обезпечителната работа и опитът от взаимодействие с оценители позволиха да се формулират следните общи изисквания към работата на оценителя при оценка за целите на обезпечението.

• Основната задача на оценителя е да покаже количествените и качествени перспективи за осъществимостта на оценявания обект.
  
• Резултатът от оценката е необходим преди всичко на банката, следователно, когато извършва оценка, оценителят трябва да работи в контакт с банкови специалисти.
  
• Видът на определената стойност зависи от степента на ликвидност на оценявания обект. Следователно основната задача е да се анализира ликвидността и да се договори с банката и клиента вида на стойността, определена в отчета.
  
• Описанието на обектите на оценка трябва да съдържа ясни характеристики, които дават възможност за недвусмислено идентифициране на обекта.
  
• При определяне на пазарната стойност всички оценки и допускания трябва да се основават на надеждни пазарни данни и тенденции. Предположенията, базирани единствено на експертното мнение на оценителя, трябва да бъдат сведени до минимум.
  
• Всички източници на информация, използвани в доклада, трябва да бъдат посочени във форма, която позволява да се провери тяхната адекватност.
  
• Докладът за оценка трябва да съдържа, с минимална дължина, цялата информация, необходима за разбиране на валидността на получените резултати.
  
• За да се повиши ефективността на работата, резултатите от междинните изчисления могат да бъдат предадени на банката.
  
• Ако има значително разминаване в резултатите, получени при различни подходи, трябва да се извърши анализ на причините и да се избере най-надеждният според оценителя резултат като краен резултат.
  
• Оценител няма право да оценява обект, без да го е огледал. Снимките на обектите, които се оценяват (ако има голям брой обекти, може и избирателно), трябва да бъдат включени в приложенията към доклада. Снимките трябва обективно да отразяват състоянието на целия оценяван обект, а не най-добрите му фрагменти или части.
  
• По споразумение с банката и клиента оценителят може да определи параметрите на обекта на оценка, които не са предвидени от изискванията на Федералните стандарти за оценка, но са необходими на банката за вземане на решение.
  
• Оценката трябва да бъде завършена в рамките на времева рамка, която не надвишава границите, установени от кредитния процес. За да се сведат до минимум сроковете без загуба на качество, оценителят на етапа на създаване на задача за оценка трябва ясно да разбере задачата си, да определи количеството информация и състава на документите, необходими за работата, и да определи крайните срокове за подаване на документи.
  

Посочените изисквания не противоречат на федералните стандарти и корелират доста добре с изискванията на международните стандарти. По-специално, следните основни точки могат да бъдат подчертани в изискванията на MCO.

В случай на определяне на пазарната стойност, методологията за оценка на потенциалното обезпечение трябва да бъде строго обвързана с реалната пазарна ситуация и да съдържа минимум предположения и предположения от субективен характер.

Международните стандарти гласят, че "методът за сравнение на продажбите или други методи за пазарни сравнения трябва да се основават на проучване на пазара. Тоест, ако оценителят използва в своите изчисления информация, предоставена от клиента и която отговаря на действителността, но не съответства на пазарните реалности, подобен подход при оценката с цел залог е неприемлив.

В допълнение към изпълнението на общите изисквания на МСО за съдържание на отчета, докладите за оценка за целите на облигациите обикновено трябва да включват информация за следните елементи:

• анализ на текущата дейност и основните тенденции в съответния пазарен сегмент;
  
• ретроспективно, текущо и очаквано бъдещо търсене на този тип имоти в даден регион;
  
• потенциални и вероятни нужди за алтернативно използване на имота;
  
• текущата ликвидност на имота, както и, ако е необходимо, вероятността за неговата стабилност;
  
• степента на въздействие върху стойността на обезпечението на определени прогнозни фактори (към момента на оценката);
  
• подходът, възприет при извършване на оценката, и степента, до която надеждни пазарни данни се използват в подкрепа на оценката.
  

Отделно можем да подчертаем изискванията към оценителя.

• Правомощията и отговорността на оценителя трябва да са ясни както на оценителя, така и на неговия клиент. Оценителите трябва ясно да разбират рисковете, свързани с извършването на оценка с цел отпускане на кредит, тъй като недоразуменията, недоразуменията или грешките в тази област могат да доведат до спорове и съдебни спорове между кредитора и оценителя.
  
• При извършване на оценка с цел отпускане на кредит, оценителят трябва да обърне особено внимание на запазването на независимост от кредитополучателя.
  Важно е оценителят да има подходящ опит с определен тип имоти, в противен случай ще трябва да потърси експертен съвет.
  

Стандартите изискват оценителят да е компетентен и да разбира процеса на кредитиране. Оценителите трябва да имат общо разбиране за изискванията на банките и другите финансови институции и, ако е възможно, за условията на заема. Това са основните изисквания на международните стандарти, приложени към оценката за целите на обезпечението.

При извършване на оценка за целите на обезпечението, оценителят е хванат в „тройна ножица“. От една страна е клиентът на оценката с естествено желание да получи възможно най-висок резултат, от друга страна са изискванията на банката за качество на оценката, надеждност и доказателственост на доклада и третото, кратки срокове за завършване на работата. Практиката показва, че има няколко посоки за успешно решаване на проблем в такива трудни условия. По-специално това са:

• оптимизиране на списъка с извършена работа, включително избор на използвани методи и подходи;
  
• оптимизиране на структурата на отчета;
  
• разработване на алгоритъм за взаимодействие с банковите служители по време на процеса на оценка.
  

Подходът на редица банки за организиране на взаимодействие с оценители, представен в таблица 1, изглежда доста ефективен. 7.

Представената схема се характеризира с няколко съществени точки.

Първо, това е тристранна форма на споразумение, според която банката е съклиент на отчета и действа като приемник на работата.
Необходимостта от банкови специалисти да участват в оценката се обсъжда в консултативните материали на Базелския комитет за банков надзор, по-специално: "Допълнителното обезпечение трябва да се оценява с повишено внимание. Например, за значителни заеми за търговски недвижими имоти, банките трябва да получат внимателни оценки на текущата справедлива стойност на обезпечението от квалифицирани професионалисти - вътрешни или външни за банката. Ръководството трябва да прегледа допусканията и заключенията от всяка оценка, за да потвърди тяхната уместност и валидност."

Второ, това е формулирането на технически спецификации в началния етап, което позволява максимално да се конкретизира обектът на оценка, изискванията към използваните методи и подходи и да се отразят необходимите характеристики.

Трето, това са непрекъснати консултации с банкови служители по време на процеса на оценка, което дава възможност за бързо разрешаване на възникващи проблеми и позволява на банковите служители да използват междинни резултати, за да вземат кредитно решение, без да чакат завършването на доклада.

С надежда за бъдещето

Понастоящем, под ръководството на Експертния съвет на Комитета по оценителски дейности на ARB, се извършва важна и подходяща работа за създаване на единни методически препоръки за оценка за целите на обезпечението. Очаква се резултатът от тази работа да бъдат изисквания и препоръки, съгласувани с най-големите банки, оценителската общност и основните потребители на оценителски услуги, което ще подобри както качеството на оценката, така и ефективността на взаимодействие между производители и потребители на услуги.

В заключение бих искал да подчертая, че банката се интересува от оценителя като добросъвестен и професионален партньор, способен да поеме отговорност за резултата от своята работа, банката трябва да е сигурна, че стойността, получена в доклада, е адекватна на пазара и може да служи като надежден ориентир при вземане на кредитно решение.

Оценяването за целите на гаранцията е доста трудно и изисква значителни усилия и професионални умения. Практиката обаче показва, че компаниите, които са успешни в тази сфера, са също толкова успешни и в бизнеса.

ПЕС 8062/24.03.2008г

Бележки
1. Федерален стандарт за оценка № 1 „Общи концепции, подходи и изисквания за оценка (FSO № 1)“, одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. № 256.
2. Федерален стандарт за оценка № 2 „Цел на оценката и видове стойност (FSO № 2)“, одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. № 255.
3. Федерален стандарт за оценка № 3 „Изисквания към доклад за оценка (FSO № 3)“, одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. № 254.
4. Международни стандарти за оценка. Седмо издание. 2005/
пер. от английски I Л. Артеменкова, Г.И. Микерин, Н. В. Павлова. М.: ООО "Руско общество на оценителите", 2006 г.
5. Европейски стандарти за оценяване. 2000 / Прев. от английски Г.И. Микерин, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М.: ООО "Руско общество на оценителите", 2003 г.
6. Международни стандарти за оценяване, Осмо издание, Комитет по международни стандарти за оценяване, 2007 г.
7. Конрад Рухард. Ипотечна кредитна стойност, Verband deutscher Hypothekenbanken, Бон, 2003 г.
8. Галасюк В.В., Галасюк В.В. Определяне на ликвидационна стойност по метода на Галасюков (GMLV) / Ed. Галасюк В.В. Днепропетровск: АД "Издателство "Зоря"", 2007 г.
9. Роден А.Ю. Методика за оценка на ликвидационната стойност на имуществото // Въпроси на оценката. 2003. № 1, стр. 30-33.
10. Оценка за обезпечителни цели: теория, практика, препоръки / M.A. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мишанов. М.: Финанси и статистика, 2008.
11. Бюлетин на АРБ. 2008. № 04.

Въпросът за оценката на имотите е един от централните въпроси, свързани с обезпеченията по банкови кредити. Особено в настоящите условия на нарастващ риск от неизпълнение на задълженията на кредитополучателя, въпросите за адекватна оценка на имуществото, която гарантира връщането на издадените банкови кредити, са най-актуални. Разговаряхме по-подробно по този въпрос със Сергей Бершаков, специалист по оценка на залог на машини и оборудване.

Интервю със Сергей Валериевич Бершаков за характеристиките на оценката на оборудването за целите на обезпечението

Сергей Валериевич, като начало, можете ли да кажете няколко думи за наскоро проведената конференция „Управление на обезпеченото имущество на банките“, в която участвахте?

Годината, която измина от предишната, втора, конференция на тема „Управление на обезпечени имоти” ни донесе много нови неща. Това също е осъзнаване на негативната тенденция в руската икономика под въздействието на външни и вътрешни фактори, когато наблюдаваме значително намаляване на процента на кредитиране във всички сегменти. Това включва и реализирането на дългоочакваните законодателни инициативи. Тук, на първо място, ние, разбира се, говорим за появата на възможност за нотариална заверка на уведомления за регистрация на залог на движимо имущество, както и за текущата работа в областта на подобряването на федералните стандарти за оценка. Това е Федералният стандарт за оценка № 7 „Оценка на недвижими имоти“, който влезе в сила през септември 2014 г., както и нашия профилен стандарт FSO-9 „Оценка за целите на залог“, който е на финалния етап на одобрение.

Ясно е, че всички тези значими събития не могат да не повлияят на спецификата на работата на банковите обезпечителни служби, изисквайки от тях координирани и ефективни действия в контекста на развиващите се кризисни явления и променящото се законодателство.

Не е изненадващо, че тази бързо променяща се реалност беше отразена в дневния ред на конференцията и изказванията на лекторите.

Както винаги, бях изумен от плътността на потока от ценна правна информация от представителя на Rosgosstrakhbank Андрей Легостаев.

Голям късмет беше, че успяхме да поканим на конференцията Иля Радченко, член на Федералната нотариална камара, който се съсредоточи върху практическите въпроси на вписването на уведомления за залог на движимо имущество.

С една дума, според участниците, с които впоследствие обсъдих резултатите от това събитие, конференцията определено беше уместна и полезна. Заслужава вниманието на цялата общност от специалисти по обезпечения и оценители и вече е заела достойното си място сред другите платформи, където се обсъждат проблемите на обезпеченията.

Защо темата за оценката на обезпеченията на машини и съоръжения е актуална днес? Все пак вашият доклад на конференцията беше посветен на тази тема.

Мисля, че въпросът за оценката на имотите може да се счита за един от централните въпроси, свързани с обезпеченията по банкови кредити. Ето защо от година на година този въпрос под една или друга форма се включва в дневния ред на тази конференция. Освен това, в настоящите условия на нарастващ риск от неизпълнение на задълженията на кредитополучателя, въпросите за адекватна оценка на имуществото, която гарантира връщането на издадените банкови заеми, са най-належащи. Значимостта на въпроса за оценката на обезпеченията се дължи и на факта, че той излиза извън обхвата на вътрешнобанковата дейност на обезпечителните услуги, засягайки пряко външните контрагенти на банките – оценителски компании, които са пълноправни участници в процеса на одобряване на обезпечения, както при издаване на нов заем и в процес на следващи сделки с обезпечения.

С удоволствие се заех с предложената ми тема за оценка на оборудването, тъй като според мен методологията за оценка на недвижим имот като вид собственост, поради относителната си сложност, изразяваща се в разнообразието от използвани подходи и методи, е много повече разработен в сравнение с процеса на оценка на оборудването. Оценката на последния породи и продължава да поражда много въпроси и спорове както сред колегите залогодатели, така и в оценителската общност. Особено ако говорим за оценка на оборудване с цел обезпечение.

Можете ли да поясните какво точно имате предвид в контекста на този въпрос под оборудване?

Това е наистина важен аспект, тъй като в практиката на извършване на експертиза на обезпечения многократно сме се сблъсквали с избора към какъв вид имущество да класифицираме оценявания обект. Отговорът на този въпрос ни позволи да вземем фундаментално решение по следните точки: възможно ли е изобщо да се счита това имущество за обезпечение в съответствие с вътрешните регулаторни документи на банката, какви изисквания трябва да се направят за идентифициране на имуществото, какви подходи към трябва да се използва оценка, размерът на отстъпките за обезпечение и впоследствие, в случай на положително решение за кредитиране на клиент за този имот - относно честотата на планираното наблюдение на този имот.

И така, две формулировки са най-известни. Първата формулировка е дадена в общоруския класификатор на дълготрайните активи, групирайки категорията „Машини и оборудване“ според характеристиките на естествения материал. В това тълкуване машините и съоръженията се разбират като устройства, които преобразуват енергия, материали и информация, като в зависимост от основното (или преобладаващото) предназначение се разделят на енергия (мощност), работа и информация. Въпреки това, често в обезпечителната практика има видове имоти, които е доста трудно да се класифицират в една от трите групи, отбелязани по-горе, въз основа на горната дефиниция (например мебели, бурета за бира, стелажни системи за съхранение, рекламно оборудване и др.) . Тук на помощ идва формулировката, дадена в Международните стандарти за оценяване. От моя гледна точка е по-универсален. В него „Машини и оборудване” са активи, собственост на стопански субекти и предназначени за тяхното използване в производството или доставката на стоки и услуги, за отдаване под наем на трети лица, които се очаква да бъдат използвани за дълъг период от време. Тук се набляга не на вещно-материалната функция на собствеността, а от гледна точка на нейното икономическо съдържание. Въз основа на това определение е оправдано появата на такива класове оборудване като търговия на дребно, склад, ресторант и др.

Можете ли да изброите плюсовете и минусите на оборудването като обезпечение? В какви случаи и колко често се взема като обезпечение?

Оборудването, като обезпечение, е един от четирите традиционни вида имущество, считано за обезпечение по заем. В портфейла на обезпеченията делът на оборудването е около 7-10%, което му позволява да заеме „почетно“ четвърто място, тоест последното. Най-вероятно основната причина е резултатът от ниската възвръщаемост на дълга, обезпечен с оборудване. Защо се случва това? На първо място, това се дължи на високия риск от загуба на обезпечението. Това е последвано от рисковете от неадекватно определяне на стойността поради техническата сложност на оборудването и рисковете от ускорено намаляване на стойността през периода на заема поради несъответствия в увеличението на прогнозираното и действителното износване.

Ако говорим за предимствата, те също са значителни. Това е, на първо място, простотата и скоростта на регистрация като обезпечение (по отношение на недвижими имоти). Второ, относително по-високата ликвидност на част от оборудването, дължаща се както на възможността за опростена извънсъдебна продажба, така и на относително ниски пазарни стойности. Освен това доскоро факторът за повишени правни рискове се смяташе за минус, но сега той е безспорен плюс, след като се появи възможността за вписване на уведомления за залог на движимо имущество, което доведе до минимизиране на тези рискове, свързани с оспорване правата на ипотекарите. Друг фактор, който позволява оборудването като обезпечение да има допълнително значение както от страна на залогодателя, така и от страна на заложния кредитор, е възможността за разширяване на линията от кредитни продукти на банката чрез кредитиране, обезпечено със закупено оборудване, което е доста търсено както в сегмента на МСП, така и големи корпоративни предприятия.

Какво се разбира под ликвидност на оборудването?

Ликвидността на обезпечението е характеристика, показваща способността му да бъде продадено в рамките на време, съответстващо на нивото на ликвидност на това имущество. С други думи, ликвидността се характеризира с периода на експозиция на оценявания обект. Тази характеристика е не по-малко важна от самата пазарна стойност, тъй като банката се интересува не само от размера на връщането на средствата в резултат на продажбата на обезпечението на длъжника, но и от времето на получаване на парите. Поради тази причина проектът на федерален стандарт за оценка „Оценка за целите на залог“ (FSO № 9, параграфи 12, 13) установява задължението на оценителя да направи заключение относно ликвидността на имуществото, като характеристика на която докладът посочва типичния (приблизителен) период на неговата пазарна експозиция на открития пазар, през което време може да бъде продаден на пазарна стойност.

Ликвидността на оборудването се определя от редица фактори, някои от основните са следните: универсалност, функционална независимост, технологична завършеност, сложност на демонтажа и по-нататъшния монтаж, функционални характеристики на оборудването, неговите експлоатационни и конструктивни показатели и някои други. . Течното оборудване циркулира на отворен конкурентен пазар в условията на търсене и предлагане и има следните характеристики: трябва да бъде серийно и предназначено за широк кръг потребители, трябва да се използва в различни индустрии или в една индустрия в много предприятия, а също така има активен пазар.

Какви са характеристиките на оборудването по отношение на характеристиките на тяхната оценка?

Бих искал да отбележа следните характеристики по реда на тяхната важност. Първо, оборудването се характеризира с висока сложност на дизайна и наличието на много ценови параметри. Второ, при оценяването на оборудването се използват някои специфични видове прогнозни стойности. Трето, тъй като възможностите на подхода на доходите при оценката на оборудването са значително ограничени, най-често се използват подходи на разходите и сравнителни подходи, като се има предвид тяхната тясна методологична връзка. Тук бих отбелязал, че прилагането на разходния подход е свързано с достатъчна сложност при определяне на износването. И четвърто, друга важна характеристика на оборудването, която не трябва да се забравя, е необходимостта да се вземе предвид стойността на марката.

Какви основни точки бихте отбелязали в процедурата за оценка на оборудването?

Тук явно искате да попитате за функционалната схема, която се съдържа в презентацията към моя доклад на 3-та конференция „Управление на банкови обезпечения“. И така, в тази диаграма направих опит да разширя типичната функционална последователност от действия, извършвани от отдела за оценка на услугата за обезпечения на банката. Диаграмата показва приоритета на избора на подходи за оценка, методите, използвани в рамките на избраните подходи, и също така посочва източниците за получаване на данни за изчисления.

Както може да се види на диаграмата, когато се оценява оборудването за целите на обезпечението, сравнителният подход (клон 1) винаги има приоритет, а при липса на пазар на оборудване, вариантите на подхода на разходите (клон 2-4). Клон 4 е последната възможност за оценителя да направи заключение за пазарната стойност на оборудването, когато трите предишни пътя на анализ са се провалили. Тази опция позволява на оценителя да базира своите изчисления на информацията, предоставена от собственика на оборудването за покупната цена на имота. Тази опция обаче се счита за възможна само в случаите, когато ипотекарният оценител в резултат на анализ на документи е намерил косвено потвърждение за адекватността на покупната цена на имота. В противен случай всички последващи изчисления, предвид тяхната математическа последователност, могат да ни доведат до резултат, който няма нищо общо с пазарната стойност. Между другото, именно тази 4-та алтернатива на изчисление повдига най-много въпроси от услугите за обезпечение, които проверяват докладите за оценка на оборудването, направени от компании за оценка.

Какви трудности и грешки на оценителите бихте отбелязали?

Ако говорим за трудности, струва ми се, че те възникват главно в процеса на разногласия между оценителските компании и обезпечителните услуги на банките на етапа на проверка на докладите за оценка. Причината за несъгласието се крие в мотивите на страните в конфликта. Банковите залогодатели са под натиск от обстоятелства, свързани с възможността за последваща продажба на оценявания имот. И именно тази крайна фаза от жизнения цикъл на заложеното имущество се свързва с т. нар. „момент на истината“, когато се потвърждава (или не се потвърждава) правоспособността на залогодателя.

Следователно за залогодателя много по-важна е не математическата последователност на изводите за пазарната стойност на обезпечението, а реалистичността на получените резултати, тоест точно онези стойности на стойността, на които оценяваният имот могат да бъдат продадени от банката и в приемлив за банката срок.

Ясно е, че на оценителя също не му е лесно, тъй като дейността му зависи пряко от клиентите на оценителя, които понякога искрено не разбират защо имот, придобит наскоро за определена сума, сега, в съответствие с констатациите на банката, струва наполовина по-малко или като цяло се счита за неликвиден. И това въпреки факта, че конкурентната банка реагира доста положително на резултатите от оценката. Проектът на FSO-9, „Оценка за целите на залог“, който в момента е в процес на одобрение, прави опит, ако не да елиминира напълно, то да изглади тези противоречия. По този начин стандартът позволява наличието на специални банкови изисквания за оценка на обезпечението, които не противоречат на този федерален стандарт и други федерални стандарти за оценка. Ако в заданието за оценка е посочен бъдещ или действителен ипотекарен кредитор и той има такива специални изисквания, оценителят трябва да уведоми клиента за наличието на такива специални изисквания.

Грешки при оценката на оборудването

От основните грешки, които възникват в процеса на оценка на оборудването от страна на оценителя на оценителската компания, бих отбелязал следното:

• често има липса на разбиране на работата, пълнотата и състава на оценяваното оборудване;
• недостатъчно критично отношение от страна на оценителя към избора на аналози в сравнителния подход, когато не се обръща необходимото внимание на времето на тяхното излагане и не се проверява надеждността на публикуваните данни; Тук не трябва да забравяме принципа на заместване, който доминира в сравнителния подход, който изисква да се вземат предвид аналози от по-ниския ценови клас;
• Не бива да забравяме прилагането на адекватна отстъпка при договаряне от поне 15%, а при текущите пазарни условия и повече;
• при оценка на употребявано оборудване, когато цената на ново оборудване се използва като първоначална информация, е необходимо да се вземе предвид процентът на преход към вторичния пазар до 15%;
• при разходния подход разходите за надзор на монтажа, въвеждане в експлоатация и доставка не трябва да се вземат предвид при изчисляването на цената; освен това се приспадат очакваните разходи за демонтаж;
• прилагането на разходния подход, когато покупната цена се приема като изходна информация за изчисленията, да речем, не е най-приоритетната алтернатива за оценителя, възможна само след като има достатъчно основания да се смята, че данните, предоставени от собственика на имота е адекватен.

Тук не говоря за онези случаи, при които съзнателното желание на оценителя да получи бързи и лесни дивиденти в отношенията с клиента в ущърб на качеството на оценката в крайна сметка води до разногласия с обезпечителните услуги на банките и, като следствие, , до намаляване на бизнес репутацията на оценителските компании като партньори на банките.

Бершаков Сергей Валериевич

От август 2008 г. той заема различни позиции в отдела за обезпечение на OJSC BINBANK, от старши специалист до заместник-ръководител на отдела и ръководи услугата за оценка на обезпечения за клиенти в сегмента на малкия и среден бизнес, занимавайки се предимно с въпроси на оценка на обезпечението.

Завършил е Финансовата академия към правителството на Руската федерация и е преминал професионална преквалификация по програмата „Оценка на стойността на предприятие (бизнес)“.

Многократен лектор на конференция „Управление на обезпеченото имущество на банките”.

Интервюто взе Евгений Сеншин