Полномочия общего собрания многоквартирного дома. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

(см. текст в предыдущей редакции)

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом собственниками жилых помещений предполагает согласование волеизъявлений каждого из них. Когда число субъектов невелико, меньше вероятности возникновения непреодолимых конфликтов. При этом принятие решений о пользовании общим имуществом не сопровождается какими-либо существенными сложностями. Другая ситуация обстоит в случаях множественности владельцев. Особенности согласования волеизъявлений таких субъектов регламентирует ст. 44 ЖК РФ. В новой редакции нормы предусмотрены основные правила обсуждения актуальных вопросов, касающихся судьбы материальных ценностей, пользование которыми осуществляется совместно. Рассмотрим их.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Оно выступает в качестве своего рода административного органа. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме организовывается для обсуждения вопросов, касающихся совместного пользования материальными ценностями, являющимися частями сооружения. Для этого формируется повестка дня, назначается дата проведения мероприятия. Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ , согласование волеизъявления владельцев осуществляется путем голосования по сформулированным вопросам.

Компетенция органа

О ней говорится в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ . Компетенция административного органа достаточно обширна. Владельцы жилплощадей согласовывают:

Ст. 44 ЖК РФ с комментариями

Приватизация жилфонда в России создала довольно сложную ситуацию. В большинстве многоквартирных домов отсутствует один собственник. Такие сооружения состоят из множества площадей, принадлежащих гражданам, юрлицам, МО и пр. Это существенно осложняет управление имуществом. Принимая во внимание данное обстоятельство, рассматриваемая норма Кодекса закрепляет специальную форму обсуждения вопросов, касающихся МКД. Общее собрание считается единственным административным органом. Он существует в течение всего периода существования МКД.

Прежний порядок

Ранее условия управления имуществом в многоквартирных домах формулировались органами территориальной власти. Законные хозяева площадей при этом были отстранены от обсуждения актуальных вопросов. Это, в свою очередь, повлекло повсеместное игнорирование прав этих лиц на участие в вынесении решений, касающихся содержания, распоряжения, пользования материальными ценностями, эксплуатируемыми гражданами совместно. В большинстве случаев обсуждение осуществлялось на уровне ЖКХ. Это привело к муниципализации сферы управления МКД. Соответственно, отсутствовали иные организационно-экономические предпосылки для развития иных форм администрирования. Принцип, заложенный в ст. 44 ЖК РФ , призван кардинально изменить ситуацию.

Природа компетенции административного органа МКД

Она связана с режимом реализации права собственности владельцев жилплощадей. Элементы компетенции административного органа можно охарактеризовать как имущественно-правовые и организационные. Последние включают в себя определение ключевых направлений управления имуществом, используемого совместно. В их число входит:

Выбор способа администрирования и уполномоченной организации.
Согласование вопросов о ликвидации и создании ТСЖ.
Определение порядка и сроков проведения ежегодных обсуждений актуальных вопросов, касающихся МКД и пр.

Имущественно-правовые элементы компетенции включают в себя принятие решений о правилах пользования, а в установленных пределах - и распоряжения общим имуществом, определении платы за работы и услуги по администрированию, содержании и так далее.

Исключительность полномочий

Она проявляется в том, что по отдельным вопросам ни какой другой орган, кроме общего собрания, обсуждение провести не может. К прочим структурам, к примеру, можно отнести правление ТСЖ. Возможность обсуждения некоторых вопросов ст. 44 ЖК РФ предусматривает для других органов. Так, члены товарищества могут согласовать сдачу в аренду или передачу иных прав на материальные ценности, используемые владельцами жилплощадей в МКД. Но, к примеру, такие вопросы, как выбор варианта администрирования либо формирование ТСЖ, может обсуждать только общее собрание. Объединяющим признаком проблем, отнесенных к исключительной компетенции этого органа, является их фундаментальность. Решения, принятые по таким вопросам, носят долгосрочный характер.

Актуальная проблема

Рассматриваемая норма включает в перечень вопросов, подлежащих обсуждению только административным органом МКД, капитальный ремонт и переоборудование отдельных площадей в сооружении. К исключительной компетенции указанной структуры относят и проблемы, касающиеся возведения хозяйственных и прочих построек. Присутствующая в ст. 44 ЖК императивная норма исключает возможность свободного толкования и использования ее лицами, не считающимися владельцами жилплощадей в МКД.

Важный момент

Следует учитывать специфику обсуждения вопросов, касающихся переоборудования в сооружении. Так, если оно приведет к уменьшению объема общего имущества, то, принимая во внимание положения статей 36 и 40 Кодекса, решение должно приниматься единогласно всеми собственниками вообще или всеми участниками. В последнем случае предварительно должно быть получено одобрение от остальных владельцев жилплощадей, не имеющих возможность присутствовать на обсуждении. Это правило распространяется и на случаи, когда кто-либо из собственников без согласования с соседями осуществляет перестройку помещений, используемых совместно. Другие владельцы могут потребовать приведения переоборудованных площадей в первоначальный вид. Соответствующий иск может заявляться по правилам 304 статьи ГК.

Споры

При рассмотрении дел, связанных с применением ст. 44 ЖК РФ, судебная практика учитывает и нормы ГК. Так, например, если кто-то из владельцев жилплощади в МКД лишен возможности пользоваться какой-то частью сооружения (не имеет доступа на чердак), он может заявить иск в порядке 301 статьи ГК. Претензия может предъявляться к любому другому владельцу или к третьему лицу. В последнем случае виндикационный иск будет считаться заявленным в интересах всех хозяев жилплощадей МКД. Его удовлетворение не предрешает вопрос, касающийся использования общего имущества. Он только лишь обеспечивает получение истцом утраченного владения.

Возведение хозяйственных и иных построек

По мнению экспертов, компетенция административного органа МКД, закрепленная в пункте первом второй части ст. 44 ЖК , сформулирована неоднозначно. Размытость толкования проявляется, в первую очередь, в том, что в норме не уточняется, какой именно участок может использоваться для возведения построек. Кроме того, ст. 44 ЖК не содержит указаний о назначении сооружений. Из этого можно сделать поверхностный вывод о том, что владельцы жилплощадей вправе согласовать строительство на любой территории. При этом она вполне может не относиться к участку, на котором располагается МКД. Вместе с тем следует помнить положения части первой ст. 44 ЖК . В ней указывается, что компетенция административного органа распространяется только на объекты, используемые владельцами жилплощадей совместно. Природа полномочий связана с правом собственности на имущество. Соответственно, обсуждению подлежат только те вопросы, которые относятся к нему.

Представьте, что в доме, которым вы управляете, прошло общее собрание собственников. Жители решили установить в подъезде систему видеонаблюдения. Вы поставили видеокамеру, но теперь один собственник отказывается платить за установку оборудования и требует моральной компенсации.

Суды встали на сторону собственника, а некоторые даже решили, что ОСС не могло обсуждать такой вопрос. Сегодня мы расскажем, чем закончилась эта история и какие решения может решать общее собрание собственников.

Мнения судов о компетенции ОСС

Собственники помещений в МКД на внеочередном общем собрании приняли решение установить в доме систему видеонаблюдения, определили порядок оплаты и одобрили тариф на обслуживание. Кворум на ОСС состоялся и никто из собственников не оспаривал протокол собрания.

Никто кроме одного. Этот собственник обратился в суд с иском на управляющую компанию, потребовал, чтобы она вернула ему потраченные на услуги видеонаблюдения деньги, а также компенсировала моральный вред.

Мнения судов разделились. Мировой суд иск не удовлетворил. Апелляционный суд отменил это решение, признал начисление платежей за установку и обслуживание камер незаконным, указал управляющей компании сделать перерасчёт, компенсировать собственнику моральный вред и заплатить штраф.

Президиум Верховного Суда Республики отменил требование о перерасчёте, но сказал, что штраф и компенсацию морального вреда выплатить всё же придётся. Управляющая компания обратилась в Верховный Суд РФ. И Верховный Суд РФ опять всех примирил.

Компетенции ОСС по закону

Управляющая компания установила в подъезде и стала обслуживать систему видеонаблюдения, потому что исполняла желание собственников помещений в МКД. Своё желание они высказали на общем собрании собственников дома.

Апелляционный суд, назначая суровое наказание для УО, исходил из того, что видеонаблюдение - это дополнительная услуга, которую может оказывать собственникам управляющая компания. Дополнительные услуги не относятся к услугам по содержанию жилого помещения и коммунальным услугам, и значит, не относятся к компетенции ОСС.

Суд кассационной инстанции поддержал такую позицию, согласился с ничтожностью решения ОСС. Верховный Суд РФ объяснил, что это неправильно.

Общее собрание собственников помещений в МКД - орган управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). К его компетенции относятся вопросы, предусмотренные ч. 2 ст. 44 ЖК РФ :

о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек, капитальном ремонте;
о пределах использования земельного участка;
об использовании общего имущества дома третьими лицами;
о выборе способа управления.

Решения ОСС по вопросам, которые выносятся на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов. Есть ряд вопросов, для решения которых необходимо получить не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решение ОСС по вопросам, которые относятся к его компетенции, обязательно для всех собственников помещений в таком доме, даже для тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Исполнение решений ОСС

Мы не устаём повторять вслед за ч. 1 ст. 161 ЖК РФ , что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в нём. УО должна стараться содержать общее имущество в доме в надлежащем состоянии, качественно предоставлять коммунальные услуги.

Компания, которая управляет многоквартирным домом, несёт ответственность перед собственниками за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества дома (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

По договору управления УО по заданию собственников в согласованные сроки и за плату оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества и предоставляет коммунальные услуги (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Все собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). К общему имуществу относятся:

межквартирные лестничные площадки,
лестницы,
лифты,
лифтовые шахты,
коридоры,
технические этажи,
чердаки и подвалы.

Чтобы все перечисленные помещения содержались в должном порядке, собственники утверждают на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер финансирования (п. 17 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения. Относится сюда и плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяет общее собрание собственников. Определяется он с учётом предложений управляющей компании не менее чем на один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Выходит, что к компетенции общего собрания собственников помещений относится решение вопроса об определении перечня услуг и работ по управлению МКД для содержания общего имущества дома. Управляющая компания оказывает такие услуги и работы в счёт платы за жилое помещение.

Решение Верховного Суда РФ

Видеокамеру, из-за которой произошёл конфликт, управляющая компания установила с направлением обзора на входные двери подъезда. Так сделали потому, что видеонаблюдение должно было помочь обеспечить безопасность жителей дома.

Предыдущие суды это не учли. И их выводы о том, что решение вопроса о предоставлении дополнительных услуг собственникам МКД не относится к компетенции ОСС, незаконны.

Видеонаблюдение - услуга, направленная на надлежащее содержание общедомового имущества. Его цель - обеспечить безопасность и сохранить имущество собственников помещений дома. Это не индивидуальная услуга, а услуга, одинаково полезная всем жителям дома.

Верховный Суд РФ отменил решения предыдущих судов и направил дело на новое рассмотрение.

Полный текст ст. 44 ЖК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2020 год. Консультации юристов по статье 44 ЖК РФ.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.(Часть в редакции, введенной в действие с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет, российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет;(Пункт дополнительно включен с 26 декабря 2012 года Федеральным законом от 25 декабря 2012 года N 271-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ.

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;(Пункт дополнительно включен с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ)
3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания);(Пункт дополнительно включен с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ)
3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;(Пункт дополнительно включен с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ)
3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;(Пункт дополнительно включен с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ)
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;(Пункт дополнительно включен с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ)
4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;(Пункт дополнительно включен с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ)
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 44

1. Правила, установленные в ст. ст. 44 - 48 Кодекса, являются принципиально новыми, в ЖК 1983 г. и Основах они отсутствовали. При этом указанные статьи, посвященные органу управления многоквартирным домом, включены в главу 6 раздела 2 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", что представляется не вполне логичным. Соответствующие положения, с нашей точки зрения, следовало установить в разделе 8 Кодекса "Управление многоквартирными домами".

Частью 1 ст. 44 Кодекса введено понятие "орган управления многоквартирным домом". Таким органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Данное положение сформулировано в императивной норме и не предполагает исключений. Иными словами, указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.

2. Установлен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания (ч. 2 ст. 44 Кодекса). Этот перечень не является исчерпывающим, так как собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях Кодекса. Обратим внимание на то, что буквальное толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные Кодексом к его компетенции.

К иным вопросам, помимо указанных в ч. 2 ст. 44, отнесенным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, относятся, в частности:
определение сроков и порядка проведения годового общего собрания, а также порядка уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45);
определение порядка оформления протоколами решений общего собрания (ч. 1 ст. 46);
определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам (ч. 3 ст. 46);
определение места или адреса хранения протоколов общих собраний (ч. 4 ст. 46).

Нетрудно заметить, что указанные вопросы носят в основном технический, процедурный характер и по существу ничего не добавляют к компетенции общего собрания, прямо предусмотренной в п. п. 1 - 4 ч. 2 ст. 44 Кодекса.

С учетом этого данная юридическая конструкция выглядит не вполне убедительно. Например, совершенно очевидно, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (см. ст. 164 Кодекса) общему собранию указанных собственников на практике потребуется решать многие другие вопросы, помимо прямо отнесенных Кодексом к его компетенции, в частности, вопросы, подобные тем, которые решают единоличные и коллегиальные исполнительные органы юридических лиц. Поэтому, с нашей точки зрения, формулировка положений п. 5 ч. 2 ст. 44 Кодекса требует уточнения путем внесения в нее соответствующих изменений.

Консультации и комментарии юристов по ст 44 ЖК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 44 ЖК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.