Земля как природный ресурс и объект хозяйствования. Земля как природный ресурс

Природные ресурсы –часть совокупности природных условий существования человечества, важнейшие компоненты природной среды, используемые в процессе общественного производства в целях удовлетворения материальных и культурных потребностей общества.

Земля относится к постоянным факторам производства. Это основной вид природного ресурса, который на данном уровне развития производственных сил является базисом развития человечества.

В процессе использования земля территориально объединяет природные ресурсы, относящиеся к различным естественным сферам. Как природный ресурс земля имеет устойчивый характер – проявляемые свойства соответствуют природным закономерностям. По экономическому содержанию земля является потребительской стоимостью – то есть полезность, конъюнктура спроса и оценки определяется потребностями и возможностями общества.

В зависимости от возможности вовлеченности природных ресурсов в материальное производство их подразделяют на: потенциальные , т.е. непригодные для использования на данном отрезке времени (например, молодняк леса);располагаемые , т.е. возможные для использования на данном отрезке времени (например, лесосеки древесины).

В свою очередь располагаемые природные ресурсы можно подразделить на вовлеченные в хозяйственный оборот, обычно называемые экономическими, или функционирующими ресурсами, и на невовлеченные в хозяйственный оборот, обычно именуемыерезервными .

В резервные ресурсы включают те, которых не касалась рука человека, в функционирующие – вовлеченные в хозяйственный оборот предметы труда. Граница между резервными и функционирующими ресурсами довольно условна. Одни и те же ресурсы могут быть и функционирующими, и резервными.

Таким образом, классификация земельных ресурсов по видам выглядит так:

Располагаемые земельные ресурсы:

1. Функционирующие (экономические) земельные ресурсы;

   Резервные земельные ресурсы;

Потенциальные земельные ресурсы.

Также природные ресурсы делятся на:

Практически неиспользуемые;

Используемые.

Возобновляемые;

Невозобновляемы.

К возобновляемым природным ресурсам относят те, которые могут воспроизводиться, например, леса. К невозобновляемым природным ресурсам относят те, которые не могут воспроизводиться, т.е. иссякающие и не восстанавливающиеся в ходе хозяйственного оборота, например, угольное месторождение.

1. Свойства земли как природного ресурса

Земля как природный ресурс относится к частично воспроизводим, так как с её территориальной основой органично связаны многие виды ресурсов.

Свойства земли делятся на две группы: воспроизводимые и невоспроизводимые.

Невоспроизводимые свойства: многие ландшафтные характеристики, показатели рельефа, растительности и т.д.

Воспроизводимые свойства: плодородие почв, водный режим, геоботанические, гидрографические условия.

Отнесение земельных ресурсов к относительно (частично) воспроизводимым природным ресурсам обусловлено двумя причинами: с одной стороны, пространство и поверхности земли невозобновляемы, а с другой, рациональная деятельность общества имеет неограниченные возможности воспроизводства производительной способности земли.

Исходя из этого, необходимо решать следующие принципиальные задачи:

изучение и полный учет качественных способностей земельных ресурсов, их объективная социально-экономическая оценка;

соблюдение экологической безопасности при использовании земель;

удовлетворение материальных и социальных потребностей общества исключительно на основе улучшения и охраны земельных ресурсов в пределах их возобновления.

Как природный объект, понятие земли, сформулировано в законе «Об охране окружающей среды». Это компонента окружающей среды, находящаяся во взаимосвязи с другими компонентами и обладающая определёнными свойствами.

Природный ресурс – это некие способности для тех или иных природных объектов удовлетворять те или иные потребности. В связи с этим, рассматривая землю именно как природный объект, как природный ресурс, законодатель делит все земли в пределах территории РФ на семь категорий по их целевому назначению.

Категории земель в отличие от понятия категории земельного участка, понимаются, прежде всего, как категории, связанные с регулированием отношений, возникающих в сфере государственного управления, использования и охраны земель.

Целевое предназначение категорий земель сложилось исторически в период советской власти. Оно пришло на смену делению земель в зависимости от их назначения и в зависимости от того, кто ими мог обладать. Ранее, в императорской России выделяли: казённые земли, земли Императорского двора, общинные земли, а также земли населённых пунктов. В советский период времени, когда была устранена частная собственность на землю, все земли являлись объектом исключительной государственной собственности и составляли единый земельный фонд. Категория «фонд» обычно описывает имущество, которое принадлежит на правах собственности тому или иному субъекта. С момента приватизации, термин и категория «земельный фонд» ушёл из употребления, сохранилось лишь понятие земель.

Когда мы рассматриваем деление земель на категории, то мы можем сказать, что земля выступает как природный ресурс. Любой земельный участок может быть использован для возведения на нём зданий, строений, сооружений; для добычи на нём полезных ископаемых; для размещения соответствующих природных объектов, для целей сельского хозяйства, для перемещения по поверхности земли.

Однако законодатель в отдельных случаях ограничивает возможности, пределы и виды пользования земельным участком.

Статья 7 ЗК РФ содержит правило, в соответствии с которым земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. Земли сельскохозяйственного назначения . Это земли, используемые для с/х целей или предназначенные для этих целей.

Используемые земли – это земли, которые подразделяются:

· Сельскохозяйственные угодья – земельные участки, непосредственно предназначенные для выращивания с/х продукции (пашни, пастбища);

· Земли, на которых размещаются объекты инфраструктуры, включая нежилые строения и здания, а также объекты первичной переработки с/х продукции.

По действующему законодательству особенности оборота земель с/х назначения устанавливаются лишь в отношении с/х угодий. Что касается других видов с/х земель, включая земли, предоставляемые для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, то оборот этих земель осуществляется по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством.

Итак, мы видим, что для земель с/х назначения характерны следующие ресурсы: возможность использования почв для выращивания с/х продукции, а также поверхности для размещения соответствующих объектов.

2. Земли населённых пунктов . К этим землям относятся все земли в пределах городской или поселковой черты, т.е. внешней границы, отделяющей земли населённых пунктов от земель других категорий. Эта черта устанавливается законами субъектов РФ, а в Москве и Санкт-Петербурге – федеральным законом, поскольку в этом случае черта населённого пункта совпадает с границей субъекта федерации, хотя с точки зрения административного режима те же земли в пределах городской черты Москвы и СПб включают в себя и другие населённые пункты и т.н. межселенные территории. Хотя с точки зрения правового режима, устанавливаемого земельным законодательством, это всё земли населённого пункта.

Правовой режим земель населённых пунктов регулируется актами градостроительного планирования, к которым относятся:

· Генеральный план по развитию населённого пункта,

· Правила землепользования и застройки.

Особенность регулирования состоит в том, что земли населённых пунктов делятся на функциональные зоны, в соответствии с которыми устанавливается разрешённое использование земельных участков. Выделяют, в частности, жилые зоны, общественно-деловые зоны, зоны размещения объектов промышленности, зоны с/х использования. По сути, внутри зонирования содержатся практически все категории земель. Так что населённый пункт, по сути, включает в себя самые разнообразные земельные участки. Это зонирование и определяет правовой режим использования земельных участков в пределах населённого пункта. Более того, в соответствии с этими зонами предъявляются определённые требования не только к использованию земельного участка, но и к объектам недвижимости, возводимым на территории населённого пункта. Например, требования высотности.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и безопасности и земли иного специального назначения . На самом деле это все земли, которые не используются, хотя могут использоваться в с/х целях. Они предназначены для размещения определённых объектов, для осуществления несельскохозяйственной и неводохозяйственной деятельности за пределами населённого пункта. Это размещение объектов промышленности, оборонных объектов, объектов транспорта.

Особенность этих земель заключается в том, что их целевое назначение это, прежде всего, использование земли как поверхности для размещения соответствующих объектов.

Некоторые виды объектов за собой тянут ещё и определённый режим использования не только данной территории, но и прилегающих территорий: например, отдельные виды объектов высокого класса опасности, которые требует установления рядом с собой санитарно-защитных зон.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов . Это земли, на которых располагаются особо охраняемые природные объекты, а также памятники истории и культуры, объекты культурного наследия. Здесь тоже нужно понимать, что к ним относятся земли, на которых размещаются соответствующие объекты. Есть глубокое заблуждение, когда в состав земель особо охраняемых природных территорий включают и охранные зоны данных объектов. Охранные зоны могут, как входить в состав соответствующих земель, так и быть обременением, которое устанавливается в отношении использования иных категорий земель.

5. Земли лесного фонда. К ним относятся лесные участки, находящиеся в федеральной собственности и занятые произрастающей древесно-кустарниковой растительностью, а также лесные участки, предназначенные для размещения объектов лесной инфраструктуры, временные склады и другие сооружения. Здесь необходимо иметь в виду, что понятие лесного участка и понятие земель лесного фонда – это понятия земель, полностью не совпадающие. Т.е. за пределами земель лесного фонда также существуют лесные участки, которые могут входить в состав земель с/х назначения, в состав земель обороны и безопасности. Например, пограничные зоны. На них могут быть лесные участки, но они относятся к землям обороны. Земли населённых пунктов тоже могут включать в себя лесные участки – городские леса, но у них другой режим. Т.е. особенность земель лесного фонда заключается в том, что, это, прежде всего, это учётные величины. Это земельные участки, находящиеся в федеральной собственности в качестве учётной категории входящие в состав земель лесного фонда.

Когда писалась последняя редакция ЛК РФ, то пытались сформулировать понятие леса. Как мы будем определять, что такое лес? В старом ЛК это понятие включало в себя практически весь биогеоценоз на данной территории: растительность, почву, животные, микроорганизмы. Т.е. лес был очень сложен как правовая категория, но с естественно-научной точки зрения это было правильно.

Особенность природных объектов состоит в том, что они меняются, а право требует формальной определённости. Природа же неформальна.

6. Земли водного фонда . Это земли, на которых расположены водные объекты, а также земли, на которых располагаются гидротехнические сооружения. К последним относятся все искусственно созданные сооружения, направленные на изменение водного режима (дамбы, плотины, ГЭС и т.п.)

7. Земли запаса . К землям запаса относятся все земли, которые не закреплены на титульном праве за кем-либо. Здесь есть известное противоречие, также как оно есть и во многих других категориях. К землям запаса не относятся земли фондов перераспределения сельскохозяйственных земель (при характеристике сельскохозяйственных земель мы упоминали, что к сельскохозяйственным землям относятся не только земли, используемые для ведения сельского хозяйства, но и предназначенные для этих целей – земли т.н. фондов перераспределения земель, а таковыми землями являются земельные участки, которые были изъяты ранее, земельные участки, относящиеся к т.н. невостребованным земельным долям и т.д.).

Нужно сказать, что земли запаса – это достаточно большая часть земель, это земли, которые относятся к земельному фонду Крайнего Севера, которые не относятся к землям лесного фонда и не используются для каких-либо целей.

Это не значит, что эти земли не могут использоваться: они используются в рамках т.н. общего пользования .

Категории земель крайне неоднородны, и по сути, это те или иные вариации, связанные с использованием того или иного ресурса. Они подчинены либо цели использования, либо в зависимости от объекта, расположенного на данной территории, либо от свойств самих земельных участков. Соответственно, основным способом отнесения земель к той или иной категории, являются акты планирования. Целевое назначение определяется в рамках государственного кадастрового учёта, кроме того, в соответствии со ст. 8 ЗК характеристика земель в соответствии с их категорией указывается в актах органов исполнительной власти всех уровней о предоставлении земельных участков, в договорах, предметом которых являются земельные участки, в документах государственного кадастрового учёта, в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и в иных документах в случаях, установленных законом.

Кроме того, целевое назначение земель выступает в качестве обременения, устанавливаемого публичной властью, ограничение права собственности и иных прав. При переходе прав от одного лица к другому целевое назначение земель сохраняется.

Собственники, а также иные пользователи земельных участков не могут самостоятельно изменить целевое назначение земель. Целевое назначение земель может быть изменено лишь уполномоченным органом публичной власти. По общему правилу перевод земель из одной категории в другую осуществляется в зависимости от принадлежности земельных участков, а также их целевого назначения. Здесь реализуется ещё один принцип земельного права: право власти в земельных отношениях преобладает над правом собственности. В случаях, когда земельные участки принадлежат на праве собственности публичным образованиям, одновременно осуществляется и право собственности, и право власти. соответственно, земли федеральной собственности, их целевое назначение могут быть изменены только Правительством РФ, назначение земель субъектов – ОИВ субъектов РФ, земли в муниципальной собственности: целевое назначение изменяется органами местного самоуправления.

В тех случаях, когда земли находятся в частной собственности, то целевое назначение изменяется органами местного самоуправления за исключением тех случаев, когда речь идет об изменении целевого назначения земель с/х назначения, даже в том случае, если они являются объектами муниципальной собственности. Полномочиями по изменению целевого назначения обладают ОИВ субъектов РФ.

Перевод земель в состав земель населённых пунктов осуществляется посредством изменения или установления границ населённых пунктов. Это нужно понимать, поскольку существуют противоречия: в тех случаях, когда речь идёт о дачных, садовых некоммерческих объединениях граждан, то они располагаются на т.н. межселенных территориях. С другой стороны в соответствии с решением КС РФ и соответствующему закону допускается регистрация по месту жительства на территории соответствующих объединений, т.е. допускается регистрация по месту жительства вне границ населённых пунктов. Другой случай возможности постоянного проживания людей вне границ населённого пункта – это случай проживания на землях с/х назначения, например, предназначенных для ведения КФХ; служебные земельные наделы.

Порядок перевода земель и земельных участков из одной категории в другую устанавливается ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Причём этот закон устанавливает порядок и процедуры изменения целевого назначения как земель, так и земельных участков, определяет состав документов, направляемых в уполномоченные органы.

Закон устанавливает санкцию за нарушение указанного порядка посредством признания недействительным актов об отнесении земель и земельных участков к той или иной категории, и переводе их из одной категории в другую. Например, если орган местного самоуправления осуществил перевод земель или земельных участков с/х назначения, то такой акт является недействительным. В качестве правового последствия может выступать в т.ч. обязанность сноса строения, которое было построено после такого перевода и другие негативные последствий.

Крассов Олег Игоревич, профессор кафедры экологического и земельного права юридического факультета Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова, доктор юридических наук.

Статья посвящена критическому анализу представлений, существующих в теории гражданского права о характеристике понятия "земельный участок" как вещи.

Ключевые слова: земельный участок, вещь, недвижимость, природный объект, природный ресурс.

Land as an object of nature and natural resources

Krassov Oleg Igorevich, professor of the chair of ecological and land law of the law faculty of M.V. Lomonosov Moscow state university, doctor of juridical sciences.

The article contains a critical analysis of ideas existing on the theory of civil law on the characteristics of the concept of "land plot" as a thing.

Key words: land plot, thing, immovable property, natural object, natural resource.

Юридическое понятие, которое отображает материальный объект, должно до определенных пределов адекватно выражать сущность и его характерные черты, имеющие правовое значение. Это необходимо для того, чтобы четко определить сферу общественных отношений, к которой относится данное понятие, и правильно применять его на практике. Юридические понятия, закрепляемые в праве, не всегда совпадают и не могут в ряде случаев выражать объективно существующую действительность, что объясняется особым характером юридической логики и применяемой в законотворчестве юридической техники. Примером тому служат естественнонаучные определения объектов природы и их юридические понятия, закрепленные в праве. Тем не менее эти понятия должны все-таки иметь определенный смысл, хотя бы в некоторой степени соответствовать реальности окружающего нас мира, и в том числе быть обоснованными с позиций права.

В теории гражданского права и гражданском законодательстве земельный участок относится согласно ст. 128 ГК к числу объектов гражданских прав, он признается недвижимой вещью (ст. 130 ГК). Земельный участок - это вещь.

Иной правовой характер имеет понятие "земельный участок" в теории земельного права и в земельном законодательстве. Земельный участок рассматривается в качестве органически неразрывной части земли, которая является объектом природы. Земельный участок - это индивидуализированная часть земли, компонента природной среды. Такая позиция прямо вытекает из содержания принципа земельного законодательства об учете значения земли как основы жизни и деятельности человека, сформулированного в пп. 1 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации <1> (далее - ЗК РФ). Земля - это природный объект, природный ресурс и одновременно - недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю. Значение этого принципиально важного положения убедительно раскрыто в работе Г.А. Волкова "Принципы земельного права России" <2>.

<1> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
<2> См.: Волков Г.А. Принципы земельного права России. М., 2005. С. 157 - 160.

Возможно ли в XXI в. рассматривать земельный участок в качестве вещи и насколько обоснованна такая правовая позиция? Суть юридического понятия "вещь" и его содержание заключаются в следующем. В римском праве земельный участок рассматривался как вещь. Это - традиция, существующая веками. И сейчас, как считают представители науки гражданского права, земельный участок должен признаваться в качестве вещи. Однако юридического понятия вещи римские юристы не выработали, поэтому и в современном гражданском законодательстве данное понятие не закреплено. Вместо этого существует вечная проблема, подвергающаяся постоянному научному анализу: понятия "вещь" и "недвижимость".

Содержание понятия "вещь" в гражданском праве заключается в следующем. Вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Вещи являются результатами труда, имеющими в силу этого определенную материальную (экономическую) ценность. Исключение в этом отношении составляют земля и другие природные ресурсы, которые, как правило, не являются результатами труда (если не считать специально улучшенных, например мелиорированных, земель или искусственных лесопосадок). Эти объекты так или иначе тоже вовлекаются в товарный оборот, хотя именно отсутствие у них свойств, присущих результатам чьего-то труда, а также их естественная ограниченность дают основания для предложений об установлении для них особого правового режима (типа никому не принадлежащего "объекта достояния народа"). В качестве объектов гражданских правоотношений земельные участки (а также участки недр и обособленные водные объекты) тоже относятся к категории вещей <3>.

<3> См.: Российское гражданское право: Учебник. Т. 1. 2-е изд. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2011.

Вещь в узком правовом смысле можно определить как обособленный предмет материального мира, освоенный и контролируемый людьми и имеющий для них реальную или потенциальную ценность (характер товара) <4>.

<4> См.: Гражданское право: В 3 т.: Учебник. Т. 1 / Под ред. С.А. Степанова. М.: Институт частного права, 2010.

Наиболее распространенный и значимый объект гражданского права - вещи. Следует иметь в виду, что вещь в гражданском праве - это юридическое понятие, не всегда соответствующее предмету материального мира. Например , некоторые материальные объекты (космические тела, планеты и т.д.) не являются вещами в правовом значении этого понятия. И напротив, бездокументарная ценная бумага, не имеющая материального выражения, в силу закона признается вещью и т.д. К вещам также относят и такие объекты, как электроэнергия, газ и иные, подобные им <5>. Вещь может быть создана человеком либо иметь природное происхождение. Вещами в гражданско-правовом смысле являются объекты, ценность которых человеком осознана и на которые он может оказывать влияние, управлять. Объекты, которые человек на данном этапе развития не в состоянии освоить, контролировать, оценить, сделать предметом оборота, к вещам с правовой точки зрения не относятся - они не вовлекаются в сферу гражданско-правового регулирования (например, космические объекты: планеты, звезды, кометы) <6>.

<5> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный). 2-е изд. / Под ред. С.А. Степанова. М.: Институт частного права, 2009.
<6>

По мнению В.В. Чубарова, едва ли не классическим считается определение вещи как предмета материального мира, находящегося в естественном состоянии или созданного трудом человека, являющегося основным объектом в имущественном правоотношении. Вещь - это: а) предмет материального мира, созданный либо природой, либо человеком; б) понятие юридическое, поскольку вещь должна быть в состоянии служить объектом правоотношения. Так, Луна, иные планеты Солнечной системы <7> хотя и являются предметами внешнего мира, но вещами в правовом понимании пока не являются <8>.

<7> Ограниченный объем настоящей статьи не позволяет автору вступить в дискуссию по поводу возможности признания Луны и Марса как вещей в правовом смысле после работы на них лунохода и марсохода "Кьюриосити". Нашей задачей является более приземленный подход - анализ обоснованности признания земельного участка вещью. Однако следует отметить, что согласно ст. II Договора о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела (подписан в г. Вашингтоне, Лондоне, Москве 27 января 1967 г.), космическое пространство, включая Луну и другие небесные тела, не подлежит национальному присвоению ни путем провозглашения на них суверенитета, ни путем использования или оккупации, ни любыми другими средствами.
<8> См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006.

Под вещами понимаются предметы, имеющие материально-телесную субстанцию: тела в твердом, жидком и газообразном состоянии. Это объекты живой и неживой природы. При этом имеется в виду, что такие вещи освоены и доступны человеку и обществу и потому могут быть объектами гражданских прав физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. По мере развития науки и техники число таких объектов гражданских прав постоянно возрастает <9>.

<9> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Т. 1 (3-е изд.) / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2007.

Весьма исчерпывающее и понятное объяснение с позиций гражданского права дает А.Н. Лысенко. Понятие "вещь" в нормативных актах не формулируется через определение. Значение этой категории вырабатывается цивилистической доктриной и, по-видимому, базируется на определенных теоретических постулатах и философских воззрениях. В юридическом смысле вещь также является одной из фундаментальных категорий гражданского права. "Res", т.е. вещь, была системоформирующим фактором всего римского цивильного права.

Первым признаком, характеризующим вещь в современном правовом понимании, является, безусловно, ее материальность. Вторым признаком, характеризующим вещь с точки зрения права, является ее телесность. Третьим признаком вещи может являться качество доступности для обладания. Четвертым, не менее важным, признаком вещи является ее способность удовлетворять те или иные потребности людей, т.е. быть полезной, ценной. Таким образом, право использует достаточно оригинальный подход к определению вещной принадлежности, исходя не только из имманентных свойств предмета, но и руководствуясь и прагматическими соображениями <10>.

<10> См.: Лысенко А.Н. Имущество в гражданском праве России. М., 2010.

Исходя из указанных выше аргументов, представители науки гражданского права считают, что земельный участок - это тоже вещь. С цивилистической точки зрения земельные участки и другие природные объекты - вещи. Земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики <11>.

<11> См.: Гришаев С.П. Новые тенденции в правовом регулировании земельных участков как объектов права собственности // СПС "КонсультантПлюс", 2011.

По мнению А.В. Германова, владение и собственность предполагают определение земельного участка в качестве вещи, поддающейся отдельному (обособленному и исключительному) человеческому господству. По отношению к управомоченному субъекту такая вещь выступает как объект прав. В связи с этим юридическая квалификация земельного участка всегда зависит от того, какое место правовой порядок отводит в системе объектов гражданских прав земельному участку, формирование которого исторически и рационально предопределено как выделение из целого (земельный массив) части (конкретный земельный участок) <12>.

<12> См.: Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. М., 2011.

Признав земельный участок вещью, цивилисты распространяют на него действие вещного права. Как пишет В.С. Анохин, вещное право обязано своим появлением такому вовлеченному в оборот объекту, как земельный участок. Возникающие в обороте и легально закрепленные правовые конструкции в виде собственности, ограниченных вещных прав и зависимого держания противопоставляются друг другу и объединяются в единое понятие вещного права благодаря таким признакам, как объект, вещный иск и право следования. Земельный участок поэтому является не только объектом прав с особенным правовым режимом, не только основой жизни и деятельности, он является фундаментом, на котором выстраивается и получает свое развитие вещное право, распространяя свое действие на вещи движимые <13>.

<13> См.: Анохин В.С. Рецензия на книгу Германова А.В. "Земельный участок в системе вещных прав". М., 2011.

Теперь попробуем разобраться, можно ли рассматривать с юридической точки зрения земельный участок в качестве вещи. Юридические понятия и обыденные представления, действительно существующее положение, все это - разные вещи. Правовые явления и объективно существующая реальность очень часто не совпадают.

В перечень вещей включены самые разнообразные объекты, начиная от земельных участков, наличных денег, документарных ценных бумаг, результатов работ и оказания услуг и заканчивая интеллектуальной собственностью и нематериальными благами. Единственное, что объединяет эти вещи, это то, что они признаются объектами права собственности. Вместо того чтобы классифицировать эти вещи в зависимости от их естественных свойств и характеристик, а затем определить их различный правовой режим в качестве объекта права собственности, все они просто признаны вещами, потому что так проще, так принято.

Земельный участок не может рассматриваться в качестве вещи в силу следующих обстоятельств.

Во-первых, земельный участок, признаваемый в качестве вещи, - это юридическая фикция. В реальном мире и даже в правовой реальности земля и земельный участок являются природным объектом и природным ресурсом. Природный объект - относительно условная правовая категория, применение которой позволяет индивидуализировать определенную часть окружающей природной среды (в данном случае земли), с тем чтобы с позиций права было возможно признать процессы использования и охраны земель в качестве предмета правового регулирования, объекта правовой охраны.

Природный ресурс представляет собой определенную совокупность запасов природных веществ, природной энергии, территориальной сферы, которые используются обществом для удовлетворения своих потребностей или признаются в качестве таковых. Характерными чертами земли как природного ресурса являются ее производительная способность, т.е. плодородие почв, наличие свободных земель, которые могут быть использованы для размещения каких-либо производственных и иных объектов, для застройки и т.п. Применение этой правовой категории дает возможность отразить в праве специфику правового регулирования эксплуатации природного ресурса (земель), обусловленные его природно-экономическими свойствами, закрепить и урегулировать особенности использования запасов веществ, энергии, иных полезных свойств, которыми обладает данный ресурс природы.

Признание земельного участка в теории гражданского права вещью противоречит ч. 2 ст. 9 Конституции России, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

После того как в землю вбиты колышки, обозначающие границы участка, эта индивидуализированная часть земли не утрачивает своих качеств как природного объекта и природного ресурса. Именно поэтому в пп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, упоминавшийся выше.

По мнению А.П. Анисимова, С.В. Дзагоева и Л.Т. Кокоева, земельный участок является единственным действительно недвижимым объектом, поскольку остальные недвижимые вещи считаются таковыми именно по причине наличия тесной связи с землей. Однако в отличие от остальных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и т.д.) земельный участок выступает еще и в качестве природного объекта и природного ресурса, составной части окружающей среды <14>.

<14> См.: Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / Под ред. А.Я. Рыженкова. М., 2009.

Земля (земельный участок) не является результатом человеческого труда. Вовлечение ее в товарный оборот вовсе не означает, что земля должна признаваться только вещью и не признаваться объектом природы и природным ресурсом. Земля - это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства <15>.

<15> См.: ГОСТ 26640-85. Земли. Термины и определения. Принят Постановлением Государственного комитета СССР по стандартам от 28 октября 1985 г. N 3453 // ИПК "Издательство стандартов", 2002.

Наконец, земля - это живой организм, это важнейшая часть экологической системы, в которой мы живем, нередко не задумываясь над тем, сколь варварски мы обращаемся с ней, как с какой-то потребляемой вещью.

Во-вторых, высказываются утверждения, что только земельный участок может выступать в качестве объекта права собственности. Представляется, что такое мнение наиболее обоснованно только применительно к случаям, когда речь идет о праве частной собственности, причем не всегда. Это утверждение неприменимо в полной мере в отношении публичной собственности на землю. В публичной собственности могут быть не только земельные участки, но и земли, земля, а иногда даже территории.

Согласно ст. 8 Лесного кодекса Российской Федерации <16> объектом права собственности признается лесной участок. Лесные участки (земельные участки) в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Статья 3 Федерального закона "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" <17> уточняет это положение, признавая земли лесного фонда федеральной собственностью. Подавляющая часть водных объектов и тем самым земель водного фонда находится в собственности Российской Федерации (федеральной собственности) (п. 1 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации <18>).

<16> См.: Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5278.
<17> См.: Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5279.
<18> См.: Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.

В соответствии с п. 6 ст. 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" <19> особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью, а особо охраняемые природные территории регионального значения - собственностью субъектов Российской Федерации.

<19> См.: Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" // СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков - это сложный процесс. Очень трудно представить себе ситуацию, когда вся огромная территория нашей страны будет разграничена на отдельные земельные участки. Для этого потребуются века. Примером может служить ситуация, сложившаяся в Великобритании. Работы по межеванию земель, составлению планов земельных участков в Англии и Уэльсе, которые проводит Государственное картографическое управление, начались еще в 1791 г. и до сих пор не завершены <20>.

<20>

В-третьих, земельным участком не всегда является участок, границы которого определены. В законодательстве используются понятия "фактическое землепользование" и "фактически используемый земельный участок". Пункт 7 ст. 36 ЗК РФ предусматривает, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

На основании п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <21> граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР "О собственности в СССР" <22>, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ. Главное отличие этого земельного участка от определения земельного участка в ст. 11.1 ЗК РФ заключается в том, что в отношении фактически используемого земельного участка не осуществлен государственный кадастровый учет.

<21> См.: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.
<22> См.: Закон СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР" // ВСНД СССР и ВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164. Утратил силу.

В соответствии с п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации <23> размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

<23> См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.

Как предусмотрено в п. 9 ст. 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <24>, при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется, исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или, при отсутствии такого документа, из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

<24> См.: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

К.И. Скловский в своей работе ставит вопрос: "Ну что такое земельный участок в реальности? Часть поверхности, определенным образом когда-то отделенная от других частей. Это отделение (нужно снова это подчеркнуть) не является отделением физическим, не отделяет одно тело от другого. Из сказанного следует, что истиной является как раз то, что в реальности земельного участка нет. Он создается действиями людей (при том, что земная поверхность людьми не создана) и существует только в рамках данного общества, социума, т.е. как феномен социальный, юридический, а не реальный. Границ нет в природе (реальности), они есть только между людьми. А без границ нет ни участка, ни его части" <25>.

<25>

На самом деле реальность совершенно иная. И в природе существуют границы земельного участка. Ими могут быть берег реки, озера, моря, горный хребет, крутой обрыв, остров, поле, со всех сторон окруженное лесом. Вполне осязаемы высокий забор или пятиметровой высоты стена с контрольно-пропускным пунктом, выстроенная по границам частного земельного участка.

В п. 15.7 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства <26> в качестве обозначения границ земельного участка используется термин "естественные или искусственные рубежи": реки, ручьи, каналы, лесополосы, дороги, дорожные сооружения, заборы, изгороди, фасады зданий и другие природные и созданные трудом человека объекты.

<26> См.: Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства. Утверждены Приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17 февраля 2003 г. // Документ официально опубликован не был. См.: СПС "КонсультантПлюс: Законодательство".

В-четвертых, земельный участок как объект права собственности имеет пространственное измерение: воздушное пространство <27> и пространство недр. Воздушное пространство имеет нетелесный характер в отличие от пространства недр. Характеристики земельного участка уникальны и отличны почти от всех объектов, признаваемых вещами. В этом отношении его можно сравнить, пожалуй, только с такими вещами, как здание или квартира, внутреннее пространство которых имеет 3-мерное измерение.

<27> Пункт 3.31 Федеральных авиационных правил "Подготовка и выполнение полетов в гражданской авиации Российской Федерации" запрещает выполнять полет воздушного судна на расстоянии менее 150 м от людей, транспортных средств или строений. См.: Приказ Минтранса России от 31 июля 2009 г. N 128 "Об утверждении Федеральных авиационных правил "Подготовка и выполнение полетов в гражданской авиации Российской Федерации". Зарегистрировано в Минюсте России 31 августа 2009 г. N 14645 // БНА ФОИВ. 2009. N 43.

Более правильным было бы определять земельный участок, как, впрочем, и здания - объекты права собственности как пространство, место, находящееся под контролем собственника, свободное от физического вторжения других лиц. Это земельный участок, дом, квартира. Данное обстоятельство определяется желанием и правом собственника быть свободным от чужого вторжения. Юридической характеристикой этого права является защита частной жизни, право на частную жизнь, право остаться одному наедине с самим собой.

С другой стороны, как можно признавать земельные участки, являющиеся публичными местами, вещами: места для прогулок, дороги, парки, игровые площадки? Это публичные пространства, являющиеся публичной собственностью, к которым население имеет право публичного доступа.

Римское право признавало право собственника земли распоряжаться и исключать воздействие посторонних лиц по отношению к воздушному пространству над его землей <28>. Поэтому и п. 3 ст. 261 Гражданского кодекса Российской Федерации <29> (далее - ГК РФ) также предоставляет право собственнику земельного участка использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Эта правовая норма римского права не соответствует идее признания земельного участка вещью.

<28> См.: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М., 1996. С. 230.
<29> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Возникает вопрос, каким образом право на материальную вещь - земельный участок с позиций теории гражданского права может означать также право на пустоту, каким является воздушное пространство, учитывая при этом определение земельного участка только как части земной поверхности. Каким образом пустота может считаться объектом права и тем самым фактически вещью, исходя из смысла п. 3 ст. 261 ГК РФ. Вряд ли на этот вопрос можно получить логически обоснованный ответ.

В-пятых, до самого последнего времени (до 22 июля 2008 г.) земельным участком как объектом земельных отношений признавалась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Ныне, как отмечалось выше, земельным участком считается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ).

Ключевым в этом определении является слово "поверхность". Слово "поверхность" в русском языке означает "наружная сторона чего-нибудь" <30>. В отличие от определения, которое было раньше в ст. 6 ЗК РФ и в котором упоминалась земля как имя существительное, обозначавшее объект природы и природный ресурс, сейчас речь идет о поверхности земной, т.е. использовано прилагательное. Из смысла данного определения можно предположить, что поверхность, наружная сторона - это поверхность земли.

<30>

Такое юридическое понятие земельного участка не позволяет признать его вещью. В этом определении отсутствует главный признак вещи, на котором акцентируется внимание в теории гражданского права, - указание на признак, отражающий характеристику земельного участка, связанную с удовлетворением потребностей людей. Земную наружную сторону нельзя использовать как средство производства в сельском и лесном хозяйстве, поскольку в определении земельного участка нет упоминания о почве. Земную наружную сторону нельзя также использовать как пространственный территориальный базис для строительства зданий, строений и сооружений, поскольку для этого нужно вторгнуться под земную поверхность.

В-шестых, в теории гражданского права предпринимаются попытки разграничить правовой режим земельных участков как недвижимости - сферы регулирования гражданского права и правовой режим земельных участков как природного объекта и природного ресурса - сферы земельного права. При этом утверждается, что главной целью применения конструкции вещных прав является создание правовых оснований для использования земельных участков как недвижимости.

По вопросу о понятии "недвижимость" в юридической литературе высказаны разные точки зрения. Предпринимаются попытки обосновать включение этой группы земельных отношений исключительно в состав предмета гражданского права. Единственной объективной основой для ответа на вопрос о том, регулирует ли земельное право отношения по поводу земельных участков, признанных недвижимостью, может быть только анализ норм действующего законодательства. Любые попытки исследования точек зрения, мнений специалистов, высказанных в юридической литературе, не могут дать объективный ответ на поставленный вопрос в силу отсутствия единства мнений и поскольку практически любая правовая доктрина, доктринальное толкование имеет субъективный характер.

Так, по обоснованному суждению В.А. Белова, сложную ситуацию в правовом регулировании отношений, связанных с недвижимостью, определяют две главные причины: 1) размытость критериев разделения имущества на движимое и недвижимое и 2) отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур государственной регистрации прав <31>.

<31> См.: Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 27 - 28.

В определенной мере подтверждением точки зрения В.А. Белова о сложном характере анализа данного вопроса является высказывание Е.А. Суханова о том, что современное право выдвигает новый критерий - понятие недвижимости как земли и всего того, что является ее составной частью <32>. То есть, по мнению Е.А. Суханова, не земельный участок, а земля является недвижимостью. Такая позиция вступает в противоречие с ранее высказанными им утверждениями о том, что недвижимостью может быть только земельный участок.

<32> См.: Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4.

Встречаются и такие весьма интересные мнения. "Понятие недвижимости достаточно элементарно, обстоятельно разработано наукой гражданского права, в основных своих чертах легко усваивается как юристами, так и людьми, не искушенными в юриспруденции" <33>.

<33>

Определение понятия "недвижимость" в гражданском праве носит дискуссионный характер. Нет единства мнений по вопросу о том, на основании какого юридически значимого критерия следует признавать вещь недвижимостью: достаточно ли для этого такого признака, как прочная связь с землей, или нужен факт государственной регистрации прав на имущество? Земельный участок как таковой просто признан недвижимостью.

В теории гражданского права выделяются признаки земельного участка как недвижимости, и, по вполне понятным причинам, эти признаки имеют значение преимущественно только для данной отрасли права. Так, по мнению С.П. Гришаева и А.М. Эрделевского, характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на следующие ее признаки: 1) это практически невосполнимый и ограниченный самой природой объект (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений его оборотоспособности, так как необходимы строгое соблюдение его целевого назначения и учет экологических требований; 2) объекты недвижимости связаны с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб их назначению; 3) объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками; 4) отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением; 5) в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость <34>.

<34> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС "КонсультантПлюс", 2006.

Особое внимание, с нашей точки зрения, следует уделить рассмотрению вопроса о правовом значении понятия "недвижимость", какую основную цель преследует закрепление этого понятия в праве.

Многие авторы просто подчеркивают значение недвижимого имущества, не разъясняя, в чем же оно конкретно заключается. Так, И.А. Покровский указывает на общенациональное значение недвижимости, полагая, что недвижимость - это жизненное пространство каждого человека и общества в целом <35>. С.Е. Леонтьев подчеркивает социальную значимость недвижимого имущества <36>.

<35> См.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 204.
<36> См.: Леонтьев С.Е. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях". М., 2009.

Как полагает О.Ю. Скворцов, недвижимое имущество в силу своих естественных свойств обладает повышенной ценностью для жизни людей. Сюда относится прежде всего возможность извлекать из указанных объектов потребительские свойства, позволяющие поддерживать жизнедеятельность социума. Дополнительной ценностью для людей указанные объекты обладают еще и потому, что они непотребляемы в течение жизни нескольких поколений <37>. Таким образом, особая ценность недвижимости для жизни людей выражается в значении этого понятия.

<37> См.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.

Возникает вопрос: насколько необходимо закрепление в праве понятия "недвижимость", так ли оно значимо? Может ли исключение этого понятия из юридического лексикона привести к каким-то серьезным негативным последствиям? Ответ на этот, возможно, совершенно неприемлемый для цивилиста вопрос фактически дает Е.А. Суханов.

Автор пишет, что Германское гражданское уложение и швейцарский Гражданский кодекс не знают понятия "недвижимость" (которое в германском и швейцарском праве считается научно-догматическим, а не законодательным), противопоставляя движимые вещи земельным участкам, которые и составляют здесь единственный вид недвижимости (§ 94 - 96 ГГУ, ст. 655 и сл. ГКШ <38>). Прочно связанные с землей объекты, включая строения, считаются в германском праве не отдельными (самостоятельными) вещами, а лишь составными частями земельного участка <39>.

<38> Е.А. Суханов допускает неточность. Пункт 1 ст. 655 ГКШ предусматривает, что объектом права собственности на землю являются все виды недвижимого имущества, и далее они перечисляются.
<39> См.: Суханов Е.А. Указ. соч.

Таким образом, в ГГУ, чей законодательный опыт активно используется в отечественном правотворчестве, нет понятия недвижимости, и это обстоятельство не приводит к коллапсу в сфере правоприменения. Вместо этого понятия применяются другие правовые конструкции, и никаких негативных последствий не происходит.

По мнению В.А. Алексеева, категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав <40>. Однако автор не поясняет, каково значение этой специфики для правового регулирования отношений по поводу данного объекта.

<40> См.: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007.

Пытается разъяснить данную специфику С.П. Гришаев, который полагает, что правовой режим недвижимого имущества - это совокупность императивных правовых норм, содержащих специальные правила, отражающих специфику участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях. Эта специфика заключается в наличии целого ряда законодательно установленных ограничений, запретов и процедур <41>. Однако он не доводит свою правильную мысль до логического завершения.

<41> См.: Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС "КонсультантПлюс", 2007.

А.С. Степанов пишет, что трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для товаропроизводительных отношений, так и для правового регулирования имущественного оборота исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности <42>. В.К. Андреев отмечает значение недвижимости для хозяйственного оборота <43>. Из этих суждений совершенно логично вытекает вывод о том, что понятие недвижимости прямо связано с регулированием гражданского оборота.

<42> См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 3.
<43> См.: Андреев В.К. О праве частной собственности в России (критический очерк). М., 2007.

По мнению ряда авторов, правовым последствием закрепления в праве рассматриваемого понятия является государственная регистрация. Гражданское законодательство подразделяет вещи на недвижимое имущество, объекты которого прочно связаны с землей, и иное - движимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Эта градация имеет важное юридическое значение: недвижимое имущество и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации <44>. Аналогичной в целом позиции придерживается К.И. Скловский: видимость недвижимого имущества является его решающим качественным отличием. Существенное замедление и затруднение оборота недвижимости, вызванные необходимостью регистрации, оказываются терпимым неудобством, учитывая те преимущества для всего гражданского оборота, которые несут в себе устойчивость и публичный контроль в этой сфере <45>.

<44> См.: Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).

<45> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 225.

Такое же мнение высказывает А.Л. Маковский, который пишет, что в интересах создания цивилизованного рынка ГК РФ особое внимание уделяет недвижимому имуществу. В ГК РФ не только определено понятие недвижимости, но и предусмотрено создание единой системы государственной регистрации недвижимого имущества <46>.

<46> См.: Маковский А.Л. О кодификации гражданского права (1922 - 2006). М., 2010.

Как пишет И.П. Писков, неправильно было бы считать, что особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества сводятся к необходимости государственной регистрации прав на него. Само появление государственной регистрации, придавшей невиданную ранее стабильность обороту недвижимого имущества и сделавшуюся принципиально важной чертой его современного гражданско-правового режима, стало возможно лишь благодаря неперемещаемости недвижимого имущества <47>. Это значит, что правовое значение недвижимости выражается в установлении особых гражданских прав на нее, закреплении специфики правовых связей между различными объектами недвижимости и государственной регистрации прав.

<47> См.: Право собственности: актуальные проблемы / Под ред. В.Н. Литовкина, Е.А. Суханова, В.В. Чубарова. М., 2008. С. 390.

Если объединить эти точки зрения воедино, последует вывод о том, что правовое значение недвижимости состоит в закреплении специфики правовых связей между различными объектами недвижимости, установлении особых гражданских прав на нее; особенностях регулирования гражданского оборота недвижимости и государственной регистрации прав на нее. Такой вывод будет вполне обоснованным. Однако проанализируем итог этих рассуждений - необходимость государственной регистрации прав на недвижимость. Какие преимущества она дает собственнику? Только одно - после того как он зарегистрировал свое право собственности, он может определять юридическую судьбу своего имущества, распоряжаться им. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <48> (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

<48> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Может ли собственник после совершения акта государственной регистрации спать спокойно, не думая о том, что кто-то отнимет у него его недвижимость? На этот вопрос ответ, к сожалению, будет отрицательным. Государство признало право собственности за лицом, и государственная регистрация рассматривается как единственное доказательство существования зарегистрированного права (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). Однако эти положения сводятся на нет нормой о том, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Отсутствуют основания для признания значения государственной регистрации прав на недвижимость для осуществления публичного контроля в сфере оборота недвижимости. Для этого нет ни юридических, ни фактических оснований, поскольку сфера государственной регистрации - это сфера коррупции и многочисленных правонарушений. Яркий пример тому: продажа "дачи Сердюкова" - пансионата "Эллада" на Таманском полуострове. Почему никто не обратил внимания при государственной регистрации на то, что "дача" находилась на федеральных землях, в отношении которых действует запрет на приватизацию, предусмотренный в ст. 27 ЗК РФ?

Правовое значение использования понятия "недвижимость" в законодательстве не исчерпывается фактом государственной регистрации. Далее возникает обязанность собственника платить налоги.

Согласно ст. 85 Налогового кодекса Российской Федерации <49> (далее - НК РФ) органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах) и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения. Органы, осуществляющие государственный технический учет, обязаны ежегодно представлять в налоговые органы по месту своего нахождения сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и иные сведения, необходимые для исчисления налогов. Органы местного самоуправления обязаны ежегодно сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ <50>.

<49> См.: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3824.
<50> См.: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ // СЗ РФ. 2000. N 32. Ст. 3340.

Данные обстоятельства приводят к выводу о том, что главным правовым последствием применения в гражданском праве понятия "недвижимость" является обязанность уплаты налогов после государственной регистрации права собственности и совершения сделок с недвижимостью. Таким образом, промежуточное правовое значение недвижимости заключается в регулировании гражданского оборота недвижимости в непосредственной связи с необходимостью государственной регистрации, а итоговое - в уплате налогов. Причем как государственная регистрация, так и налогообложение находятся вне сферы регулирования гражданского права.

Поэтому в отношении недвижимости как объекта налогообложения государство имеет особый интерес для обеспечения контроля над собственностью и регулирования ее использования. Все это означает, что понятие "недвижимость" имеет значение не столько для гражданского права, сколько для налогового права, т.е. для сферы публичного права.

В современный период отсутствуют основания для признания в праве земельного участка как вещи. Земельный участок - это объект природы и природный ресурс. В основу правового регулирования земель должны быть заложены природно-экономические, экологические характеристики земельного участка, а не устаревшие и изжившие себя представления о земельном участке как вещи.

Литература

1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007.
2. Андреев В.К. О праве частной собственности в России (критический очерк). М., 2007.
3. Анохин В.С. Рецензия на книгу Германова А.В. "Земельный участок в системе вещных прав". М., 2011.
4. Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 27 - 28.
5. Волков Г.А. Принципы земельного права России. М., 2005. С. 157 - 160.
6. Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. М., 2011.
7. Гражданское право: В 3 т.: Учебник. Т. 1 / Под ред. С.А. Степанова. М.: Институт частного права, 2010.
8. Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006.
9. Гришаев С.П. Новые тенденции в правовом регулировании земельных участков как объектов права собственности // СПС "КонсультантПлюс", 2011.
10. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС "КонсультантПлюс", 2007.
11. Леонтьев С.Е. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях". М., 2009.
12. Лысенко А.Н. Имущество в гражданском праве России. М., 2010.
13. Маковский А.Л. О кодификации гражданского права (1922 - 2006). М., 2010.
14. Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2009.
15. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., 1963. С. 518.
16. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 204.
17. Право собственности: актуальные проблемы / Под ред. В.Н. Литовкина, Е.А. Суханова, В.В. Чубарова. М., 2008. С. 390.
18. Российское гражданское право: Учебник. Т. 1. 2-е изд. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2011.
19. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.
20. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2008.
21. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 3.
22. Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4.
23. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М., 1996. С. 230.
24. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006.
25. Kevin J. Gray, Susan Francis Gray, Land Law. Oxford University Press, 2007. P. 2.

Тема № 1. Земля как природный ресурс.

ЛЕКЦИОННЫЙ КУРС ПО ОСНОВАМ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

Земля - это территориальный базис существо-вания и деятельности людей, естественное средство производства, земля и другие природные ресур-сы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельно-сти народов, проживающих на соответствующей территории.

Природные ресурсы — это составные элементы природной среды, которые при данном уровне развития производительных сил используются или могут использоваться для удовлетворения материальных и духовных потребностей человека (предметы и средства труда, предметы потребления).

Особенность природных ресурсов , отличающая их от других естественных условий (предметов и сил природы), также существенных для человека, непосредственная их вовлечен-ность в процессы материальной деятельности.

Природные ресурсы имеют двойственный характер. По своей материальной форме это предметы и силы природы, развитие которых, их свойства и размещение соответствуют природным закономерностям. По своему же экономическому содержанию они представляют собой потребительные стоимости; их полез-ность определяется развитием потребностей и возможностей общества.

Наличие и качество природных ресурсов приобретают со временем все большее значение. Развивающееся производство расширяет масштабы освоения территорий. Неуклонно возра-стают численность населения и его воздействие на природную среду.

Поскольку деятельность человека оказывает непосредственное воздействие на природную среду и ведет к ее преобразованию, ее естественные элементы дополняются или постепенно заме-няются искусственными объектами. На обжитых территориях уже трудно встретить нетронутые, первозданные ландшафты. Как предсказывал в свое время академик В. И. Вернадский , на определенном этапе развития общества произошла транс-формация биосферы в ноосферу — преобразованную силами человека среду его обитания.

Социально-экономическая значимость рационального исполь-зования и охраны природных ресурсов возрастает и по мере углубления противоречий во взаимодействии природы и обще-ства, возникновения кризисных ситуаций, связанных с превы-шением допустимых пределов антропогенных нагрузок на окружающую среду. Происходит это в основном из-за некон-тролируемого развития производственной, военной и иной деятельности человека.

Важнейшая составная часть природной среды — земельные ресурсы. Они характеризуются территорией, климатом, релье-фом, качеством почв, гидрологическим режимом, растительно-стью и другими признаками, служат пространственным базисом для размещения народнохозяйственных объектов и расселения людей, главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве. Использование земельных ресурсов оказывает непос-редственное воздействие на водные источники, запасы полезных ископаемых, воздушный бассейн, растительный и животный мир.

Рациональное, экологически безопасное использование зе-мельных ресурсов страны — конституционная обязанность каж-дого гражданина, каждого предприятия и общества в целом. Закон требует осуществления всех необходимых мер по охране и рациональному использованию земли и ее недр, водных ресурсов, растительного и животного мира, по сохранению и чистоте воды и воздуха, обеспечению воспроизводства природ-ных богатств.

В Конституции РФ установлено , что земля и другие природные ресурсы используются и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соот-ветствующей территории. В составе природных ресурсов особо выделяется земля как пространственная основа природопользования, обеспечивающая их территориальную, хозяйственную и экологическую взаимосвязь и взаимо-обусловленность. Законодательно запрещено нанесение ущерба плодородию земель.

Земля относится к первичным, постоянным факторам природной среды, тогда как водные пространства, недра, растительность, животный мир в своем размещении имеют более динамичный характер. Известно множество фактов исчезновения или резкого изменения растительного покрова, миграции и гибели животных на ныне пустынных территориях и в регионах вечной мерзлоты. Истощаются некогда богатейшие месторождения минерального сырья и топлива, происходит перераспределение водных ресурсов.

В зависимости от способа и хозяйственных последствий их использования природные ресурсы делятся на исчерпаемые (возобновимые и невозобновимые) и неисчерпаемые. Землю правильнее всего рассматривать как ограниченно возобновимый природный ресурс.

Природные ресурсы , особенности их использования и место земли в их составе: земельные, минеральные, водные, расти-тельность, животный мир, климати-ческие.

Земля объединяет в процессе использования природные ресурсы, относящиеся к различным естественным сферам. Ее хозяйственная ценность образуется и неуклонно возрастает при рациональном сочетании и использовании ее природных и приобретенных свойств. Изучение взаимосвязей природных ресурсов необходимо для разработки и осуществления комп-лексов мероприятий, благотворно влияющих на состояние, способность к воспроизводству, полезность и продуктивность окружающей среды.

Традиционно земля с экономической точки зрения рассмат-ривалась как совокупность предметов труда, доставляемых природой без содействия человека. Поэтому практически всегда использование какого-либо элемента природной среды (полезных ископаемых, воды, растительности и так далее) оказывает прямое или косвенное влияние на качество земли и плодородие почв.

Отнесение земельных ресурсов к ограниченно воспроизводи-мым природным ресурсам обусловлено двумя причинами: с одной стороны, пространство, территория, поверхность земли невозобновимы, за исключением частных случаев изменения локального соотношения суши с водой; с другой — практически беспредельны возможности для восстановления, улучшения, расширенного воспроизводства производительной способности земельных угодий.

Рациональное взаимодействие элементов системы «земля — человек — производство» предполагает решение следующих принципиальных задач:

Сокращение неблагоприятного воздействия производства на земельные ресурсы до экологически безопасного уровня;

Максимально полный учет качественных особенностей зе-мельных ресурсов при их использовании (особенно сельскохо-зяйственном);

Улучшение и охрана земель с целью более полного удовлетворения материальных и социальных потребностей че-ловека.

Совокупность природных ресурсов и условий пред-определяет степень пригодности земли для различных видов человеческой деятельности. С ними непосредственно связана и возможность удовлетворения населением его социальных потребностей.

Особую роль факторы природной среды играют в сельском хозяйстве. По данным природно-сельскохозяйственного райони-рования земельного фонда России, холодный пояс и горные области с суровыми и неблагоприятными климатическими условиями занимают 76% ее территории. Остальные 24% приходятся на долю умеренного пояса с относительно благо-приятными условиями для роста культурных растений, ведения интенсивного земледелия и животноводства.

От обеспеченности теплом и влагой зависят биологическая продуктивность земельных ресурсов, характер их производст-венного использования, состав возделываемых сельскохозяйст-венных культур и луговой растительности. Особенно важно их оптимальное сочетание. Территории с неудовлетворительным балансом тепла и влаги имеют низкую естественную продук-тивность. По показателям биоклиматического потенциала юж-ные полупустынные регионы, недостаточно обеспеченные влагой, равноценны северным территориям с ограниченным притоком тепла.

Удовлетворение неуклонно возрастающих общественных по-требностей ведет к более интенсивному использованию земель-ных ресурсов. Поэтому необходимо на научной основе осуществлять взаимодействие факторов окружающей среды в интересах совершенствования и развития природных комплексов, повышения их хозяйственной ценности.

Для невозобновимых минеральных ресурсов принципиальное значение имеют их экономия и полная переработка с ограничением отрицательного воздействия на окружающую среду. При использовании возобновимых ресурсов следует соблюдать принцип получения наибольшего эффекта в коли-чественном и качественном выражении при данных затратах и расширенном воспроизводстве их полезных свойств.

Рациональное использование земли неотделимо от ее на-дежной охраны при комплексном подходе к развитию зональ-ных природных систем. Содержание землеохранных мероприятий должно соответствовать усилению хозяйственного воздействия на землю, способствовать неуклонному повышению плодородия почв.

В нынешнем российском законодательстве предусмотрены платежи за использование земельных и других природных ресурсов в форме земельного налога и арендной платы. Ставится задача возможно более полного учета дифференциальной земельной ренты, возникающей в сельском хозяйстве из-за различий в естественной продуктивности и местоположении земель, в том числе с целью привлечения финансовых средств предприятий для воспроизводства и охраны земельных ресурсов.

Тема № 2 Земля — средство производства.

Общественное производство исторически складывалось путем взаимодействия труда человека с землей и другими природными ресурсами. «Труд есть отец и активный принцип богатства, а земля его мать», — утверждал родоначальник классической экономической теории, английский экономист XV века Вильям Петти.

Значение земли в получении средств существования человека на ранних этапах цивилизации было всеобъемлющим; впрочем, и в наши дни около 75% всех продуктов потребления производится в аграрной сфере. Земля по-прежнему играет в жизни человека определяющую роль.

Человеческая цивилизация — основной фактор воздействия на землю. Естественноисторические процессы при жизни одного поколения оказывают меньшее влияние на состояние земель, чем неуклонно возрастающие техногенные (связанные с разви-тием производства) нагрузки. Рост потребностей в продуктах питания и сырье, изменения в методах их удовлетворения, в технике и технологии могут приводить и приводят к деградации земель при одновременно возрастающих потенци-альных возможностях для воспроизводства их продуктивных качеств.

Участие земли в общественном производстве происходит на основе процесса труда. Последний включает следующие элементы: труд человека, предмет труда и средства труда. В сельском хозяйстве человек, воздействуя на землю с помощью других средств труда, производит продукцию, как для непос-редственного потребления, так и для последующей переработки.

В добывающих и обрабатывающих отраслях промышленности продукт, извлекаемый из земли, подвер-гается приспособлению и превращению в средства труда, что позволяет расширить возможности человека в его воздействии на землю. Не случайно землю называют всеобщим средством производства, поскольку она дает рабочему место, на котором он стоит, процессу труда — сферу действия. Земля олицетворяет в широком смысле все материальные условия, необходимые для того, чтобы этот процесс мог совершаться.

Земля является первоосновой любой деятельности . Она выступает материальным условием ее возникновения, простран-ственным базисом ее осуществления, предметом, на который человек воздействует при решении производственных задач. Далее, земля используется в качестве орудия или средства труда при производстве продуктов земледелия путем воздей-ствия на культурное растение — предмет труда. Это дает основание рассматривать ее как всеобщее средство производ-ства для всех без исключения отраслей народного хозяйства, как предмет труда и орудие труда в сельском и лесном хозяйстве.

И в аграрной, и в индустриальной сферах деятельности, в том числе в обрабатывающей и добывающей про-мышленности, роль земли всегда активна. Размещение промышленных предприятий и их нормальная работа зависят от качества грунтов, положения относительно мест получения и потребления сырья и готовых изделий, плодородия почв и других свойств земли, хотя при этом биологический потенциал земли используется только частично или не используется совсем.

Наиболее полно полезность земли для общества раскрывается в сельском хозяйстве, где процесс производства непосредственно связан с ее плодородием и продуктивностью. Человек, воору-женный биологическими, химическими, техническими средства-ми, возделывает растения, выращивает животных, используя при этом землю и связанные с ней другие природные ресурсы и как предмет труда, и как орудие производства. Особое положение земли в сельскохозяйственном производстве (а также в лесном хозяйстве) определяет ее предназначение как главного средства производства в этих отраслях.

Важное значение для продуктивного использования земли имеют качество и местоположение земельного массива. Плодо-родные, но удаленные, неудобно расположенные земли обычно вовлекаются в хозяйственное использование лишь при крайней необходимости.

В добывающей промышленности земля используется для разработки недр и добычи сырья. Наличие в толще земли запасов минерального сырья и топлива предопределяет разме-щение горнодобывающих предприятий. Важное значение имеет и местоположение разведанных полезных ископаемых. В первую очередь осваиваются удобно расположенные по отношению к промышленным и культурным центрам богатые месторождения в земледельческой зоне страны. В последние десятилетия резко возрос объем добычи минерального сырья и топлива в удаленных и малонаселенных регионах.

Обрабатывающая промышленность использует землю в качестве территориального базиса. Здесь важны геологические условия пригодности земель для строительства зданий и сооружений, близость к населенным пунктам, где сосредоточены трудовые ресурсы, к источникам сырья и пунктам реализации продукции.

При определении любого вида производственного использо-вания земли необходимо учитывать качество почвенного покрова. Законодательством всегда признавался приоритет сель-скохозяйственного использования земли, однако на деле про-мышленные отрасли нередко имели преимущество при выборе земельных участков. Благоприятные технологические свойства обрабатываемых земель обеспечивали экономию капитальных вложений, но это наносило ощутимые потери сельскому хозяйству и экономике в целом.

В современных условиях предоставление промышленным предприятиям ценных угодий связано с жесткими ограничени-ями и большими платежами за их отвод. Специалистам по землеустройству придется поэтому решать сложные задачи по организации межотраслевого распределения земли с позиций не ведомственной, а народнохозяйственной эффективности, исходя из принципов рыночной экономики.

Важнейшее место в земельном фонде занимают плодородные высокопродуктивные земли. Они составляют земельноресурсную базу сельскохозяйственного производства, и уровень их исполь-зования во многом определяет продовольственную ситуацию в государстве.

Интенсивное землепользование — объективная необходимость и общая тенденция агропромышленного производства в эконо-мически развитых странах с ведущей ролью промышленности, абсолютным и относительным увеличением городского и уменьшением сельского населения. Исторический анализ формирова-ния сельскохозяйственного производства в индустриальных странах Западной Европы показывает, что сельское хозяйство издавна развивалось там не посредством увеличения площади обрабатываемой земли, а путем улучшения качества обработки, увеличения материально-технических средств, вкладываемых в прежнее количество земли, то есть интенсивно. В этом и заключается самый эффективный путь социально-экономического прогресса общества и рационализации природопользования.

Использование земель интенсивными методами предполагает, вместе с тем освоение в разумных, экономически обоснованных пределах новых площадей для восполнения потерь сельскохо-зяйственных угодий, для расширения земельноресурсной базы сельского хозяйства. Осваивать приходится, как правило, менее продуктивные земли. Исторически ситуация складывается так, что большее плодородие почвы совпадает с возможностью немедленного и более интенсивного его использования. Для общества важен не только уровень плодородия лучших земель, но и суммарное выражение производительной способности продуктивных угодий, находящихся в сельскохозяйственном пользовании. Этот «общий объем» плодородия сельскохозяйст-венных земель — очень важный показатель продовольственного потенциала страны.

Плодородие земель — главный отличительный признак их сельскохозяйственного предназначения. От него зависит производственная пригодность угодий к использованию в виде пашни, многолетних насаждений, сенокосов, пастбищ.

Обычно различают природное (естественное) и эффективное (экономическое) плодородие почв. Природное плодородие почв в их ненарушенном состоянии зависит от всего комплекса природных условий. Будучи результатом естественного почво-образовательного процесса, оно сильно различается по зонам. По мере земледельческого освоения, однако, почвы существенно изменяются. В их качественной характеристике значительное место начинают занимать искусственно приданные им свойства. Так, на дерновых почвах Беларуси с относительно небольшим природным плодородием получают сейчас более высокие урожаи зерновых и других культур, нежели в ряде областей Украины и России на черноземных почвах.

Главный показатель плодородия земель — наличие в почвен-ном покрове органического вещества (гумуса). При длительном использовании серых лесных почв и черноземов преимущест-венно под зерновые и пропашные культуры их плодородие снижается — происходит потеря гумуса за счет его ускоренной минерализации, ухудшается структура почвы, повышается ее плотность, сокращаются запасы продуктивной влаги, снижается микробиологическая активность.

Эффективное плодородие почвы — это преобразуемая человеком способность земли удовлетворять потребности растений во всех факторах их жизнедеятельности для получения необходимого биологического урожая. Чем лучше исходные свойства почвы приспособлены путем затрат труда и матери-ально-технических средств требованиям и адаптивному потенциалу сельскохозяйственных культур, тем выше их урожайность и ниже производственные затраты на единицу продукции. Переход природного плодородия почв в эффективное предполагает осуществление производственного процесса, в котором человек с помощью орудий труда воздействует на землю как средство производства. Эффективное плодородие почв определяется научно-техническим уровнем развития аграрных отраслей, масштабами применения прогрессивных технических средств и технологий, экономическим механизмом хозяйствова-ния.

Научными организациями России разработаны перспективные модели повышения плодородия почв во всех зонах страны. Для их реализации требуются проведение землеустройства и мелиорации, освоение научно обоснованных систем земледелия, другие мероприятия. Эффективное плодородие почвы является связующим звеном между земельным и человеческим факто-рами в сельскохозяйственном производстве.

Повышение эффективного плодородия земель до сих пор носит локальный характер; преобладает их деградация. Для предотвращения этого негативного процесса необходимо создать экономический механизм рационального землепользования, из-менить структуру капитальных вложений в аграрном секторе экономики, увеличив ее земельноохранную часть, добиваться во всех земледельческих зонах расширенного воспроизводства производительных свойств почвы.

Земля, используемая в сельском хозяйстве и некоторых других отраслях, связанных с получением биологической продукции, занимает особое место в составе средств производства.

Отличительные особенности земли как средства производства:

1. Земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она — продукт природы. Будучи природным телом, на определенном историческом этапе земля становится сферой жизни человека и его трудовой деятельности, источником всех средств производства, которые входят в технический арсенал общества. Человеческий труд постепенно превращает землю в главное средство сельскохо-зяйственного производства. Взаимозависимость земли и труда носит непреходящий характер.

2. Земля как средство производства используется в тесном взаимодействии с другими природными ресурсами — водой, солнечной энергией, воздухом и т.д. Чем полнее используются все элементы природной среды, тем выше уровень плодородия земли, больше отдача на вложенный труд и капитал.

3. Земля — незаменимое средство производства. Научно-технический прогресс обеспечивает неограниченное качественное улучшение и количественное наращивание других средств производства, тогда как земля пространственно ограничена пределами суши земного шара. Продуктивный потенциал ее тем не менее также неограничен; возможности земельноресурсной базы сельского хозяйства в земледельческих регионах далеко не исчерпаны. Необходимо полнее использовать резервы солнечной энергии, тепла, влаги, естественных биогеоценозов на уже освоенных площадях.

4. Земля характеризуется постоянством местоположения {неперемещаема}, поэтому ее пространственные формы и многие свойства стабильны. Другие средства производства (например, тракторы, комбайны, сельхозмашины) человек пе-ремещает по поверхности земли в процессе производственного использования, постройки и сооружения также могут быть демонтированы и т.д. Все эти более или менее мобильные элементы производства должны быть приспособлены к терри-ториальным особенностям земельных массивов.

5. Земля в отличие от других средств производства в меньшей степени подвержена моральному и физическому износу. Плодородие земли определяется в значительной мере органической частью почвы, которая является своеобразной оболочкой жизни. Чем больше органического вещества поступает в почву, тем продуктивнее земля. В то же время при ее нерациональном (в том числе чрезмерно интенсивном) использовании, она утрачивает качество «вечного» средства производства и довольно быстро теряет свою производительную способность.

6. Земля — основа сохранения всего живого на планете, включая и человека, всех природных ресурсов и элементов экономической среды, обеспечивающих ее функционирование в качестве средства производства. Тем самым задачи рациональ-ного использования земли естественным образом сочетаются с требованиями ее охраны.

Особенности земли , проявляющиеся при ее использовании в сельском хозяйстве, приводят к выделению специальной категории средств производства, неразрывно связанных с землей. Они имеют стационарный характер и служат человеку в качестве проводника его воздействий на землю как предмет труда. По характеру размещения они могут быть подразделены на два вида: объекты участкового размещения на ограниченной территории и линейные объекты значительной протяженности.

К средствам производства, неразрывно связанным с землей, относятся:

Производственные постройки — животноводческие фермы, ма-стерские, склады, электростанции, предприятия по переработке продукции и тому подобное;

Водохозяйственные и мелиоративные сооружения — ороситель-ные и осушительные каналы, пруды и водохранилища, колодцы, водопроводные сети, водонапорные башни; противоэрозионные сооружения;

Транспортные устройства — дороги, мосты и другие дорожные сооружения;

Многолетние насаждения — сады, виноградники, ягодники, защитные древесные и кустарниковые насаждения;

Другие хозяйственные устройства — ограждения, сети электроснабжения и связи и так далее.

Используются эти средства производства там, где сооружены, вместе с земельными участками, на которых расположены. После того как они созданы, перемещение их невозможно без полной или частичной потери их пригодности к эксплуатации, а недостаточно обоснованное размещение может вызвать большие экономические издержки.

Концентрация средств производства , неразрывно связанных с землей, во многом определяет уровень интенсификации сельского хозяйства. Чем лучше оборудована и оснащена территория в инженерном отношении, тем выше производительность земледельческого труда и меньше потерн сельскохозяйственной продукции.

В последнее время происходит ускоренная интеграция функций земли как главного средства производства и про-странственного территориального базиса, развиваются различные формы кооперации земледелия и животноводства с перерабатывающими предприятиями. Земля становится территориальной и пространственной основой функционирования агропромышлен-ного комплекса как единого целого. При этом резко возрастают требования к качеству земель, их продуктивности и плодородию, техническому и технологическому обеспечению производ-ства, экологической безопасности.

В процессе производственной и общественной деятельности. Земля выступает как важнейший объект социально-экономи-ческих связей. От уровня ее продуктивности зависит продо-вольственное обеспечение страны. Качество земли и природной среды в целом определяет степень благоприятности территории для проживания населения.

Особая социально-экономическая роль земли в жизни общества приводит к выделению земельных отношений как специфических экономических и юридических связей между людьми. Это сложная сфера общественных отношений, связанная, прежде всего с реализацией прав собственности, владения, пользования и распоряжения землей.

Неоднородность земли как главного средства производства в сельском хозяйстве, качественное различие участков, использу-емых в других отраслях, многообразие форм собственности и хозяйствования порождают динамичность землевладения и зем-лепользования. Фактор развития, динамики земельных отноше-ний следует всегда учитывать при устройстве земли не только для производственной, но и всякой иной деятельности. Землеустройство, формируя системы землевладения и земле-пользования, обеспечивает функционирование земли и как природного ресурса, и как средства производства, и как объекта социально-экономических взаимосвязей. В этом заключается сложность понятия «земля», применяемого в землеустройстве.

Реформы в экономике и общественной жизни России захватили и систему землепользования. Устраняется десятиле-тиями складывавшийся формализм в земельных отношениях, ликвидирована монополия государственной собственности на землю, неуклонно расширяется сфера часть его землевладения. Повышается заинтересованность крестьян в сохранении земли, улучшении ее качественного состояния. Все это ставит перед землеустроительными службами много новых вопросов, которые предстоит решать в ближайшие годы.

Природные ресурсы.

Природные ресурсы являются первоисточником и исходной о новой развития человеческой цивилизации. Человек может получать необходимые для своего существования ресурсы только из природной среды. Развитие технологии серьезно изменяет направления формы и масштабы использования природных ресурсов. Люди своим трудом создает материальные блага, производные от природных ресурсов. Но первоисточником современного материального потенциала человеческого общества все равно остаются природные биологические и минеральные ресурсы земли.

К природным ресурсам относятся природные объекты и явления (тела и силы природы), используемые для прямого и непрямого потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человека и повышению качества жизни людей. Природные ресурсы могут быть использованы в качестве:

Средств труда (земля, водные пути, вода для орошения);
. источников энергии (запасы горючих полезных ископаемых, гидроэнергия, геотермальная энергия, атомное топливо и т.д.);
. сырья и материалов (минералы, древесина, вода, используемая для технических нужд);
. предметов потребления (питьевая вода, лечебные грязи и минеральные воды, дикорастущие растения, грибы, животные, водные биоресурсы и т.д.);
. мест отдыха и лечения;
. объектов научного изучения (материалы для фармацевтики, косметологии; генетические ресурсы, используемые в селекции т.д.);
. ресурсов, оказывающих экосистемные услуги и поддерживающие экологический баланс и приемлемое качество окружающей среды (предотвращение эрозии, смягчение климата, регулирование водного режима и т.д.).

Классификация природных ресурсов.

Природные ресурсы подразделяются на:

Возобновимые;
. невозобновимые;
. условно возобновимые.

категориями природных ресурсов заключается в том, что объекты неживой природы, такие как уголь, нефть, руда — исчерпаемы, так как образуются на протяжении длительного периода времени, значительно превышающего историческое время. Живая природа является саморегулируемой системой и, если ее использовать разумно, может сама воспроизводиться на протяжении не столь длительного периода и, бесконечно длительное время служить человеку, давая стабильное количество растительной и животной продукции.

Возобновимые природные ресурсы.

К возобновимым относятся биологические ресурсы, основными видами которых являются:

Растительные ресурсы, к которым относятся лес или лесные насаждения, используемые для получения древесины и другой продукции; дикорастущие пищевые, лекарственные и технические растения (грибы, ягоды, орехи, травы и т.д.);
. наземные животные (охотничьи и промысловые животные);
. водные организмы (рыба, морепродукты, морской зверь);
. генетические ресурсы, (генетический материал, получаемый от диких форм животных и растений и используемый в медицине производстве натуральных пестицидов, селекции растений и животных в сельском хозяйстве);
. поверхностные воды.

Невозобновимые природные ресурсы.

К невозобновимым ресурсам относятся полезные ископаемые, которые подразделяются на:

Топливно-энергетическое сырье (нефть, уголь, газ, уран);
. черные, легирующие и тугоплавкие металлы (руды железа, марганца, хрома, никеля, кобальта, вольфрама и. др.);
. цветные металлы (руды алюминия, меди, свинца, цинка, ртути и др.);
. благородные металлы (золото, серебро, платиноиды);
. химическое и агрономическое сырье (калийные соли, фосфо-риты, апатиты и др.);
. техническое сырье (алмазы, асбест, графит и др.), флюсы и ог-неупоры, цементное сырье;
. строительные материалы (глина, гравий, песок). Последнюю категорию минеральных ресурсов называют общераспространенными полезными ископаемыми.

Условно возобновимые природные ресурсы.

К условно возобновимым относятся ресурсы почв, иногда отождествляемые с земельными ресурсами, ресурсы подземных вод.

Земля считается условно возобновимым природным ресурсом, поскольку почва, являющаяся основой ее плодородия может самовоспроизводиться, но период ее образования длится сотни и тысячи Собственно земля, рассматриваемая в качестве поверхности, может быть отнесена к территориальным ресурсам, представляющим собой пространство, обладающее комплексом определенных свойств, рассматриваемых в виде условий жизни и производства и используемое для различного рода деятельности.

Земля, как природное пространство или территория в силу своей ограниченности имеет определенную ценность, зависящую от его наполнения как овеществленными ресурсами и природными объектами, так и свойствами и явлениями. В зависимости от функциональной направленности деятельности человека одно и то же природное пространство может использоваться разными способами. Например, участок леса может использоваться для заготовки древесины, охоты, пастьбы скота, отдыха людей. Этот же участок леса может использоваться и в природоохранных целях, если растущий на нем лес защищает водные источники от истощения. Многоцелевой характер использования земли является ее отличительной особенностью.

Основными видами использования земли является застройка, ведение сельского и лесного хозяйства, ведение охотничьего хозяйства, добыча полезных ископаемых, организация отдыха и сохранение природных территорий и экосистем в ненарушенном состоянии.

Объекты оценки стоимости природных ресурсов.

Объектами оценки стоимости природных ресурсов могут выступать:

1. запасы природных ресурсов;
2. природные объекты, находящиеся в собственности, а также различные права, связанные с их использованием (аренда, концессия, право застройки и т.д.);
3. экосистемные услуги и экологические блага (функции, выполняемые природными объектами);
4. экологический ущерб.

Под запасами природных ресурсов понимается их количество, которое при извлечении или добыче может стать товаром или предметом личного потребления. Например — запасы нефти и газа в месторождениях, численность животных в охотничьих угодьях за древесины в лесных насаждениях и т.д.

Под природным объектом понимается определенное пространство, территория или земельный участок со всем, что находится в пределах.

Природные объекты — это совокупность природных ресурсов (тел и сил природы) расположенных в границах определенных земельных участков или участков недр. К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохо-зяйственными и иными угодьями.

Природными объектами являются:

Участки леса;
. месторождения полезных ископаемых и их отдельные участки;
. замкнутые водные объекты;
. рыболовные участки рек, нерестилища;
. рыболовные участки шельфа;
. нелесные естественные экосистемы (участки степи, речных пойм и т.д.);
. болота;
. другие.

Природные объекты как недвижимое имущество.

В России в соответствии с Гражданским кодексом к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Под это юридическое определение попадают практически все природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам недвижимости, наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др.

С экономической точки зрения природный объект — это единый объект недвижимости, с которым обычно имеют дело оценщик, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и земельным участком под ним. В отношении природных объектов роль здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучшений, выполняют растительность, например древостой для леса, собственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.

С юридической точки зрения, земля с находящимися на ней предметами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью, так как образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое понятие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, обособленные водные объекты и др.