Волович Н.В.,
ООО «Институт оценки собственности
и финансовой деятельности», г. Томск

Западные методики все в большей степени склоняются к тому, что оценка застроенных земельных участков может и должна проводится как классическими методами (сравнительным, затратным и доходным), так и методом остатка, которые в совокупности должны дать непротиворечивые результаты. Однако если необходимость совместного использования таких подходов вызвана малым массивом информации по реальным сделкам с участками под застройку, то возможность связана с рассмотрением земельных участков на разных стадиях их градостроительного освоения - от использования как сельскохозяйственных или лесных угодий до полной готовности под застройку.

Применение двух методик для целей оценки застроенного земельного участка требует точных сведений по всем возможным затратам на его градостроительное освоение, а также знания состояние земельного и финансового рынков (ставок капитализации и возможностей получения кредитов). При этом влияние мер государственного (особенно муниципального) регулирования в форме обязательных требований при согласовании вида и интенсивности использования земельного участка оказывается определяющим.

Рассмотрим западную схему оценки земельного участка в зависимости от двух уровней (RB, BL) его градостроительного освоения.

I. Оценка занятого участка, возможного под застройку (RB).

Отвечает на вопрос, сколько стоит участок под будущую застройку.

II. Оценка земельного участка, готового полностью под застройку (BL)

Ответ на вопрос, за сколько можно продать участок, если довести его до степени готовности под строительство.

Расчет стоимости земельного участка под будущую застройку можно представить следующей схемой:

RB = (BL-K) * (1-S) / (1+ p) *n

RB = стоимость приобретения возможного под застройку участка
BL = стоимость участка, полностью подготовленного под застройку
K = расходы по подготовке участка под застройку, что означает учет следующих затрат:

• Очистка от загрязнения;
• Затраты на градостроительное проектирование и экспертизы;
• Стоимость внешних и внутренних подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре
• Экологические требования, в т.ч. приобретение участков под озеленение;
• Расходы на обязательную социальную инфраструктуру;
• Топогеодезические работы;
• Расходы на трансакцию (на оформление и регистрацию договора);
• Текущие и непредвиденные расходы.

S = Выпадающая площадь из приобретаемой на земли общего пользования - улицы, озеленение, социальная инфраструктура.
p = процент по инвестициям.
n = время на подготовку участка под застройку, включая риски не сдачи под застройку в срок.

Данный подход в ближайшее время необходимо будет конкретизировать для оценки застраиваемых и застроенных земельных участков в России, т.к. этого требует действующее законодательство. Об этом прямо говорится в п.1 статьи 30 Земельного кодекса РФ «Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Применение такого подхода имеет в современных условиях значительные препятствия.

• Государство выступает в двух лицах - как собственник земельного участка и как институт власти. В итоге фактически нет различий между земельным налогом и арендной платой, фискальными и рентными платежами. Практика установления слабо экономически обоснованных платежей за землю позволяет частным землепользователям вообще оспаривать их правомерность.
• Само государство (включая местное самоуправление), несмотря на свою монопольную роль, не является во всем мире эффективным собственником, т.к. его задача в сфере земельных отношений не связана с получением максимальной финансовой выгоды от использования своих прав. Однако в России государство позволяет частным лицам растаскивать свои активы, что делает этот вид бизнеса самым доходным. Это, в свою очередь, деформирует все условия формирования земельного рынка.
• При этом земля в культурно-историческом смысле имеет в России другое смысловое содержание, а понятие земельный участок рассматривается как часть поверхности суши раздельно от ее застройки. В тоже время западное понимание земельного участка не рассматривает его отдельно от улучшений.
• Отсутствие опыта проведения земельной политики в рыночных условия делает перспективы дальнейшего развития земельно-имущественных отношений неопределенным. Это подтверждает и многовариантность предложенных Земельным кодексом России систем взимания платы за землю.

В силу вышеперечисленных причин применение в настоящее время классического определения рыночной стоимости и методов ее оценки для земельных участков мало реально. Данные проблемы в большинстве своем заставляют оценщиков вообще отказываться от оценки земельных участков под существующей застройкой путем рассмотрения его как части единого объекта недвижимости, что существенно обедняет качество оценки. Это хорошо демонстрирует развернувшаяся по инициативе РСПП политическая дискуссия об отмене выкупной цены для получения в собственность земельных участков собственникам находящихся на них зданий и строений. И хотя при этом приводятся некорректные аргументы, но сам вопрос о возможности объективной раздельной оценки земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости перешел в практическую плоскость. Уже в силу этой дискуссии оценщики должны выработать единую позицию, несмотря на стремление отложить ответ до периода, пока земельный рынок не принял классические формы.

В практическом плане решение данного вопроса наиболее востребовано в рамках работ по кадастровой оценке земельных участков, т.е. для целей налогообложения. Минимуществом РФ и Росземкадастром проводится политика ориентации на использование методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости.

Попробую осветить возможный подход к оценке земельных участков крупных промышленных предприятий.

Объект оценки: земельные участки Ачинского глиноземного комбината (Местонахождение Красноярский край, г. Ачинск, Ачинский район).

Цель оценки: кадастровая стоимость земельных участков, т.е. стоимость, определенная для целей налогообложения.

Предлагаемый подход к оценке - затратный.

Использование доходного и сравнительного подхода невозможно, как и техники остатка для земли.

Во-первых, компания «РусАл» (производит 75% российского первичного алюминия и 10% от мирового производства) не является открытой, используются трансфертные цены, в том числе по толлингу.

Во-вторых, уникальность комбината, в том числе с точки зрения занимаемой площади - более 1000 га, не позволяет использовать цены продаж по аналогичным участкам.

В-третьих, Ачинский глиноземный комбинат строился в 60-е годы, т.е. большой износ фондов.

Описание объекта оценки

Установленные платежи за землю

Ставка земельного налога на 2003 г. для промышленной площадки в г. Ачинск - 5.26 рублей за кв. метр в соответствии с ценовым зонированием города. Установленная в городе ставка арендной платы для промышленного использования - 2-х кратная ставка земельного налога. Ставка арендной платы для всех остальных земельных участков (технологическая и санитарно-защитная зона) - 7.96 руб. за кв. метр и является средней ставкой земельного налога по городу.

Мазульский известковый рудник расположен на территории Ачинского района и относится к категории земель промышленности и иного специального назначения. Ставка налога в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» - 0,259 руб. за кв. метр. Ставка арендной платы для предприятий цветной металлургии на территории района установлена решением органом местного самоуправления и составляет 20 кратную ставку земельного налога, т.е. 5,12 руб. за кв. метр.

Установленная в Красноярском крае кратность к земельному налогу при выкупе земельного участка в собственность собственниками находящихся на них зданий, строений и сооружений, с декабря 2003 г. равна 8. До этого применялся 3-кратный коэффициент, в соответствии с которым выкупался в 2002 земельный участок промплощадки - 87,6 тыс. руб. за га.

Возможность выкупа других земельных участков отсутствует в силу ограничений по федеральному законодательству. Договор аренды санитарно-защитной зоны ничтожен в силу отсутствия самого участка.

Метод оценки

Кадастровая стоимость земельного участка определяется как сумма затрат по формированию земельного участка и затрат по его подключению к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры и на другие мероприятия в соответствии с разрешенным видом его использования.

Производимый расчет по оценке затрат по формированию земельных участков

Формирование земельного участка непосредственно глиноземного комбината осуществлялось в период с 1959 по 1961, а Мазульского рудника - в 1961-1962 гг. Срок строительства комбината - 10 лет, рудника - 4 года.

Всего непосредственно под строительство АГК было выделено 2070 га, в том числе не менее 60% пахотных земель за счет сельскохозяйственных угодий колхоза XX партсъезда.

Под строительство Мазульского рудника было выделено 1180 га, из них сельхозугодий 415 га (35,2%).

Таким образом, примерное соотношение между занимаемыми в настоящее время и всеми выделенными участками составляет:

• по участкам АГК (выделялось 2070 - сейчас 980 га) - 47,3 % (без учета Санитарно-защитной зоны),
• по участкам Мазульского рудника (сейчас 610 га вместо 1180) - 51,7 %.

Аналогичные земельные участки в настоящее время при их изъятии потребовали бы оплаты стоимости перевода сельскохозяйственных земель под промышленное строительство (стоимость нового освоения аналогичных земель) в соответствии с 77 Постановлением Правительства РФ от 1992 г. (действующая редакция). В соответствии с данным постановлением стоимость перевода аналогичных по качеству пахотных земель составляет 314 тыс. руб. за га, а прочих - 116 тыс. рублей за га. Для временного изъятия применяется показатель стоимости в размере 50% от аналогичных участков при изъятии в постоянное пользование. В данном случае временным изъятием являются участки, предоставленные под строительство АГК и рудника, но в настоящее время не используемые. При этом в расчете пропорция между сельскохозяйственными и прочими землями сохраняется.

Итого: стоимость нового освоения земель составляет:

• По участкам, занимаемых непосредственно АГК равна 358 070 тыс. рублей (в расчете на 980 га занимаемой территории без санитарно-защитной зоны), т.е. 36,6 руб. за кв. метр.
• По участкам, занимаемых рудником - 166 198 тыс. руб. (в расчете на 610 га). или 26,9 руб. за кв. метр.

Однако данная территория использовалась под застройку в течение 10 и 4 лет соответственно, что делает вложения в данные активы не только рискованными, но и требующими отвлечения средств на длительный срок. Все это значительно удорожает стоимость данных вложений во времени. В выполняемой оценке стоимость денег во времени берется из расчета 14% годовых. При 14% годовых это составляет удорожание вложений при сроке застройки площадки АГК 10 лет в 3,707 раз и в итоге дает 135,7 руб. за кв. метр.

Рудник осваивался 4 года - удорожание в 1,4815. Т.е. приведенная стоимость в расчете на кв. метр земельных участков рудника - 39,5. Это и составляет минимальную кадастровую стоимость земельного участка. При планируемой ставке земельного налога 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка она составит 0,6 руб. за кв. метр, что в 2,3 раза больше современной ставки земельного налога для земель района.

Оценка затрат на выполнение экологических требований

Функционирование АГК потребовало обустройства лесной защитной зоны. По проекту ее площадь составляла 493 га. Затраты на обустройство такой зоны, без учета затрат на приобретение земельного участка в настоящее время были бы равны 45 рублей на кв. метр (стоимость приобретения посадочного материала с учетом высокоплотной посадки). Таким образом, в целом стоимость обустройства такой зоны составила бы в настоящее время 62 рубля на кв. метр (17 руб. за кв. метр собственно земельного участка - 11,6 руб. за кв. метр с накоплением суммы 3 года при ставке 14 % годовых) или 306. 6 млн. рублей в расчете на 493 га требуемой защитной зоны.

Это делает промышленную площадку размером 980 га дороже на 31.3 рубля за кв. метр используемых земельных участков.

Расчет стоимости подключения производственной площадки АГК к независимым объектам электрообеспечения.

ОАО «Ачинский глиноземный комбинат» имеет в своем составе ТЭЦ, обеспечивающую комбинат теплом и значительной частью электроэнергии. Непосредственный поставщик - Назаровская ГРЭС, соединенная с ТЭЦ АГК ЛЭП 110 протяженностью 30 км . По укрупненным показателям стоимости сооружения электрических станций и электрических сетей, утвержденных РАО «ЕЭС России» в 2002 г., стоимость сооружения электростанций (ГРЭС) составляет в 2001 г. минимум 470 долларов США (с учетом привязки к местным условиям и установкой систем азото- и сероочистки) в расчете на кВт. Стоимость головного источника электроснабжения в расчете на реальную максимальную нагрузку Назаровской ГРЭС для ОАО «АГК» составило в 2002г. 940 525 тыс. руб.

Строительство ЛЭП стоит 30 тыс. долларов США в расчете на км., т.е. с учетом фактической протяженности 27,5 млн. рублей.

Таким образом, общая стоимость подключения АГК к необходимому дополнительному источнику электроснабжения стоит 940 552.5 тыс. рублей, или в расчете на кв. метр занимаемой АГК (980 га) площади - 96 рублей.

В итоге, стоимость промышленной площадки АГК с необходимыми технологическими зонами составляет с учетом стоимости освоения новых земель при их изъятии под строительство, необходимости обустройства санитарно-защитной зоны и подключения к дополнительному источнику электроснабжения 263 руб. за кв. метр.

С учетом 1,5% ставки земельного налога от оцененной кадастровой стоимости земельного участка данная налогооблагаемая база составляет 75% от современной ставки земельного налога для производственной базы 5,26 руб. за кв. метр и в 50 % от средней ставки земельного налога, применяемого для налогообложения технологической зоны.

Однако данная кадастровая стоимость в 30 раза больше выкупной цены земельных участков производственной базы, по которой совершены сделки в 2002 г., и в более чем в 6 раз больше действующей в настоящее время ставки выкупа для данной градостроительной зоны. При этом надо учесть, что в данном расчете не были учтены ряд других необходимых подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре, расходы на дополнительную очистку загрязненных в результате деятельности АГК воздуха, воды и почвы, а также необходимые затраты на социальную инфраструктуру для семей работников комбината. Расчеты показывают, что применение западных технологий оценки промышленных площадок примерно удвоит кадастровую стоимость занимаемых АГК земель. В итоге мы будем иметь показатели кадастровой стоимости земельного участка около 20 евро за кв. метр, что соответствует минимальным рыночным стоимостям промышленных земель в Германии.

Так, произошло, например, в Европейских стандартах TeGoVa, с чем могли познакомиться все коллеги благодаря вышедшему в этом году переводу этих стандартов РОО. В российской практике, как правило, используется только техника остатка для земли, проверить достоверность результатов которой достаточно сложно из-за применения её, как правило, для оценки участков под зданиями и строениями с большим физическим износом, что недопустимо.

Например, что сама общая сумма на выкуп по России - 100 млрд. долларов (в реальности она примерно в 10 раз меньше) или приводимые примеры того, что установленные суммы выкупа превышают рыночную стоимость земельных участков не только в России, но и в развитых странах для промышленного использования.

В целях упрощения представления материала часть данных несколько скорректирована, что не меняет ни подхода к оценке, ни фактически итоговых значений.

Если проблему кадастровой стоимости формулировать в общем, то она сводится к некачественной оценке кадастровой стоимости. Причем термин «некачественная» можно понимать как маловероятная, неадекватная, недостоверная, сомнительная, спорная. Причин некачественной оценки множество, и все они обусловлены большим числом проблем определения и оспаривания кадастровой стоимости. В настоящей статье попытаемся их сформулировать и классифицировать.

21 февраля 2014 года в Нижнем Новгороде на заседании Сове­та уполномоченных по защите прав предпринимателей в регионах Приволжского федерального округа констатировали, что в данный момент чаще всего кадастровая стоимость зе­мель расходится с рыночной стоимос­тью, и в ряде случаев в несколько раз. Ситуация провокационная и вызывает большое количество вопросов у пред­принимателей (сайт «Империя консал­тинга» 21.02.2014г.).

Такая ситуация у нас в стране сохраняет­ся уже несколько лет, с тех пор как налогообложение земельных участков стало производиться по их кадастровой стоимости, а точнее - когда после кризиса 2008 года земельный рынок в стране стабилизировался (рыночная стоимость земельных участков перестала расти, а в ряде регионов стала снижаться). И вот уже почти шесть лет в стране ежегодно рассматривается несколько десятков тысяч судебных и внесудебных дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков.

В ближайшем будущем ситуация еще более обострится, когда к спорам по ка­дастровой стоимости земли прибавятся споры по кадастровой стоимости объек­тов капитального строительства (строе­ний). Московские предприниматели, имеющие крупные коммерческие объ­екты недвижимости (которые теперь будут облагаться налогом по их кадаст­ровой стоимости) уже заволновались.

Проблемы определения и оспа­ривания кадастровой стоимо­сти можно классифицировать по различным критериям. Напри­мер, по содержательному (про­блемы законодательства, проблемы методологии оценки, информацион­ные проблемы и т.д.).

Мы считаем, что наиболее целесо­образно классифицировать про­блемы оценки кадастровой стои­мости по функциональному при­знаку. При этом весь процесс определения и оспаривания када­стровой стоимости разбивается на общие и специфические функции.

Общие функции:

1. подготовка данных по объектам оценки и по рынку;
2. моделирование кадастровой стоимости;
3. определение кадастровой стои­мости;
4. оспаривание кадастровой стои­мости;
5. администрирование всего про­цесса определения и оспарива­ния кадастровой стоимости.

Специфические функции:

1. оценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
2. оценка земель промышленного назначения;
3. оценка объектов капитального строительства и др.

Соотношение между общими и специфическими функциями сле­дующее: для реализации каждой специфической функции оценки объекта недвижимости необходи­мо реализовать все общие функ­ции, т.е., например, для того что­бы оценить земельный участок сельскохозяйственного назначе­ния, надо подготовить данные по этому участку, собрать информа­цию по сделкам с земельными уча­стками-аналогами, разработать модель кадастровой стоимости, определить кадастровую стои­мость, при необходимости сопро­водить процесс ее оспаривания и осуществить администрирование всех общих функций оценки / спланировать их, организовать деятельность, произвести коорди­нацию деятельности по реализа­ции функций, учесть и проконтро­лировать деятельность, а также простимулировать персонал.

Каждую общую и специфическую функцию можно подразделить на подфункции.

Например, специфическую функ­цию оценки объектов капитально­го строительства можно разделить на отдельные подфункции в зави­симости от вида строения: оценка коммерческих объектов, оценка некоммерческих объектов и т.д.

В свою очередь, каждую подфунк­цию можно разделить на отдель­ные задачи. Например, подфунк­цию оценки коммерческих объек­тов можно разделить на оценку торговых объектов, оценку адми­нистративных объектов, оценку офисов и т.д.

Таким образом, все функции опре­деления и оспаривания кадастро­вой стоимости недвижимости мож­но разделить на конкретные зада­чи, которые имеют свои присущие им проблемы: законодательные, методологические, информацион­ные и прочие.

Только «разбираясь» с каждой об­щей и специфической функцией, подфункцией и задачей процесса определения и оспаривания кадас­тровой стоимости, т.е. комплексно охватывая весь анализируемый процесс, можно выявить и разра­ботать меры по разрешению про­блем определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижи­мости в нашей стране.

В одной из работ мы на основе вы­шеприведенных общих функций предложили создать государствен­ную систему определения кадаст­ровой стоимости объектов недви­жимости. Эта система аккумулиру­ет в себя лучший зарубежный опыт развитых стран.

В настоящей работе мы сделали попытку классифицировать про­блемы оценки кадастровой стои­мости недвижимости по функцио­нальному признаку, но по другому его составу; разбивая весь процесс определения и оспаривания када­стровой стоимости недвижимости на три укрупненные функции:

1. определение кадастровой сто­имости;
2. оспаривание кадастровой сто­имости;
3. налогообложение недвижимос­ти (в том числе, работы по рас­чету налоговых ставок, по опре­делению пакета льгот по нало­гообложению недвижимости, по процедурным операциям, на­пример, рассылки налогопла­тельщикам уведомлений).

Ниже по этим укрупненным функ­циям группируются соответствую­щие проблемы.

Проблемы определения кадастровой стоимости недвижимости

1.1. Формирование информации об объектах оценки кадастровой стоимости

В настоящее время оценщик обя­зан оценить все объекты, указан­ные в перечне, передаваемом ему заказчиком. При этом определить достоверную величину кадастро­вой стоимости ряда объектов не представляется возможным, по­скольку нельзя их однозначно идентифицировать.

Например, в качестве наименова­ния указано «сооружение» без конкретизации его типа (мост, дамба и пр.), отсутствует информа­ция о площади объекта оценки, разрешенном использовании зе­мельного участка, протяженности линейных сооружений и т.д.

Предлагается сформировать зако­нодательный механизм, который:

а) обяжет заказчика государствен­ной кадастровой оценки (далее ГКО) предоставлять оценщику информацию для однозначной идентификации объектов оцен­ки, а также информацию по ос­новным ценообразующим фак­торам и сделкам с объектами-аналогами;

б) даст оценщику право не оцени­вать те объекты из перечня, ко­торые невозможно однозначно идентифицировать или по кото­рым отсутствует существенная ценообразующая информация (получить которую можно ис­ключительно у заказчика).

1.2. Разработка типового контракта на кадастровую оценку

Существующая практика проведе­ния ГКО показывает, что условия контрактов на ГКО, с одной сторо­ны, позволяют выигрывать соответ­ствующие конкурсы недобросовест­ным и некомпетентным оценщикам, а с другой - не предусматривают от­ветственность заказчика за наруше­ние условий контракта (например, информация не предоставлена или предоставлена не в установленный срок).

Предлагается сформировать су­щественные условия типового контракта на ГКО (типовой ма­кет). Такие условия, прежде всего, должны быть направлены на:

а) выбор «адекватного» исполни­теля, например: установление минимально возможного срока выполнения работ по кадастро­вой оценке, установление требо­вания к оценочным организаци­ям иметь в штате не менее трех оценщиков, для которых данное место работы является основным (это затруднит вход на рынок оценочных работ «случайных компаний», для которых данный вид деятельности не является ос­новным и которых не интересует судьба отрасли), требования к специальному программному обеспечению и другие условия;

б) установление ответственности заказчика за нарушение усло­вий контракта (например, ин­формация не предоставлена в установленные сроки);

в) установление требований к ис­ходной информации по объек­там оценки (их перечень дол­жен размещаться до конкурса; после заключения контракта оценщик имеет право дозапросить уточнения по перечню; уточнения принимаются до оп­ределенной даты, после кото­рой оценщик имеет право не оценивать те объекты, которые невозможно идентифицировать или по которым отсутствует су­щественная ценообразующая информация).

1.3. Демпинг цен на оценочные услуги по определению кадастровой стоимости

«Подготовка отчета об оценке зе­мельного участка до 10 га у незави­симого оценщика с выездом на ме­сто будет стоить 150-200 тыс. руб­лей; необходимая для судебного оспаривания экспертиза отчета в саморегулируемой организации -еще 50-100 тыс. рублей. А в рамках госзаказа работа по тому же зе­мельному участку стоит копейки, в сотни раз дешевле» (Василий Ким, президент компании «Ким и партнеры», сайт prodazhacen.livejournal.com, 15.04.2014г.).

Демпинг цен на оценочные услуги осуществляют мошенники, кото­рые за «малые» деньги по госзака­зу делают заведомо недостовер­ную (завышенную) оценку, кото­рую затем сами же (уже по заказу собственников-налогоплательщи­ков), но уже за «большие» деньги, оспаривают, подготавливая отче­ты об оценке рыночной стоимости этих же земельных участков, но при этом стоимость значительно занижается.

Проблема заключается в том, что нередко в конкурсах на осуществ­ление оценочной деятельности выигрывают субъекты оценочной деятельности, которые предлага­ют осуществить оценочные услуги за вознаграждение гораздо ниже себестоимости этих работ, а ино­гда за 1 рубль и даже за 0 рублей. И руководители конкурсных комис­сий по госзакупкам объявляют их победителями и заключают с ними государственные контракты. Хотя хорошо знают, что это оценщики-мошенники, которые затем вымо­гают деньги у налогоплательщи­ков - владельцев этих объектов оценки за занижение стоимости объектов в их интересах. И на этих преступлениях данные оценщики-мошенники процветают.

Вот что сказал в своем интервью журналу «Оценочная деятель­ность» замначальника управления оценки федерального имущества Росимущества Вадим Смоляков: «…опираясь на практику разме­щения заказов на оказание услуг по оценке, зачастую победителя­ми становятся участники, предло­жившие более низкую цену за свои услуги, но не обладающие не­обходимым опытом проведения оценки федерального имущества и соответствующей квалификаци­ей. Вследствие этого качество ус­луг, оказываемых этими органи­зациями, является низким, а пред­ставляемые отчеты об оценке не соответствуют требованиям зако­нодательства об оценочной дея­тельности. Подобные результа­ты возникают вследствие того, что при оценке заявок участников максимальная значимость при­сваивается критерию »цена«, а значимость остальных критериев определяется по остаточному принципу».

Предлагается :

1. Национальному совету по оце­ночной деятельности разрабо­тать и утвердить в установлен­ном порядке минимальные тари­фы при размещении заказов на оказание услуг по оценке феде­рального имущества, обеспечи­вающих обязательный отказ госзаказчика от рассмотрения за­явок участников размещения гос­заказа, содержащих необосно­ванно низкие ценовые предло­жения (демпинг) (это предложе­ние было сформулировано Росимуществом);
2. Внести соответствующие изме­нения в ФЗ-44 о контрактной си­стеме в сфере госзакупок;
3. Национальному совету по оце­ночной деятельности совместно с ведущими профессиональны­ми оценочными сайтами орга­низовать анализ, выявление и обнародование случаев дем­пинга на рынке оценочных ус­луг, составить и обнародовать список оценщиков, которые демпингуют;
4. Основной удельный вес при вы­боре оценщика в соответствии с ФЗ-44 о контрактной стоимости госзакупок придать критерию качества подготовки отчетов об оценке.

Предлагается также создать при Росреестре систему государствен­ной оценки кадастровой стоимос­ти, в рамках которой будет сфор­мирован институт аккредитован­ных оценщиков с утвержденными региональными тарифами на ус­луги по определению кадастро­вой стоимости недвижимости, а также - которая будет обеспечи­вать оценщиков достоверной ис­ходной информацией об объек­тах оценки и о сделках с объекта­ми-аналогами.

Предлагается также отчет об оценке до утверждения кадаст­ровой стоимости в регионе пуб­ликовать в сети интернет (по не­скольким адресам: на сайте ре­гиональной администрации, на сайте саморегулируемой орга­низации, в которой состоит оценщик, на сайте Росреестра), и тогда процедуру оценки по конкретному району можно бу­дет проанализировать заинтере­сованным лицам: собственни­кам-налогоплательщикам, соот­ветствующей саморегулируемой организации, региональной ад­министрации, региональной ко­миссии по оспариванию кадаст­ровой стоимости.

Для обеспечения возможности широкой экспертизы отчетов по оценке кадастровой стоимости недвижимости Росреестру необ­ходимо опубликовать большими тиражами, а также поместить в интернете все методики по опре­делению кадастровой стоимости различных видов земельных уча­стков и различных видов объек­тов капитального строительства (по опыту развитых зарубежных стран).

1.4. Закрытость отчетов по определению кадастровой стоимости

Из-за того, что отчеты по опреде­лению кадастровой стоимости не­движимости (земельных участков и объектов капитального строитель­ства) не публикуются, собственни­ки-налогоплательщики не знают результатов оценки, т.е. они не знают уровень кадастровой стои­мости своей собственности, с кото­рой они платят налог, пока резуль­таты оценки не будут утверждены и только после этого опубликова­ны. В связи с этим, если собствен­ник-налогоплательщик не согласен с кадастровой стоимостью его объ­екта и хочет ее оспорить, то он не имеет возможности это сделать до срока налогообложения объекта. Причем время оспаривания кадас­тровой стоимости сначала во вне­судебном формате, а затем, в слу­чае необходимости, и в судебном формате очень продолжительно. И весь этот период он должен пла­тить налог на свой объект недви­жимости по прежней кадастровой стоимости, пока ее не оспорит. И даже если ему удастся оценку оспо­рить, уплаченный с недостоверной кадастровой стоимости налог ему никто не вернет.

1.5. Сроки переоценки кадастровой стоимости недвижимости

Данная проблема больше касается собственников-налогоплательщи­ков, так как частая ежегодная пе­реоценка кадастровой стоимости не позволяет до конца осущест­вить ее оспаривание.

Региональная администрация за­интересована в затягивании про­цесса оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Суды нередко «прислушиваются» к ее интересам. В связи с этим, пока собственник оспаривает кадаст­ровую стоимость, утвержденную региональной администрацией год назад, эта же региональная администрация утверждает пере­оценку кадастровой стоимости нового года.

И собственник-налогоплательщик вынужден начинать судиться уже по новой неадекватной кадастро­вой стоимости своего объекта не­движимости.

Таким образом, он не может оспо­рить неадекватную кадастровую стоимость своего объекта и вы­нужден платить несправедливый налог на недвижимость.

Предлагается в административ­ном порядке ускорить рассмотре­ние в суде и принятие решения по искам по оспариванию кадастро­вой стоимости недвижимости: не более трех месяцев со дня подачи исков.

Также в административном порядке ускорить рассмотрение заявлений собственников-налогоплательщи­ков в региональных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимос­ти: не более 15 дней.

1.6. Идентификация объекта недвижимости (правовой аспект)

Как идентифицировать объект оценки, если у земельного участка и у строения, которое на нем нахо­дится, разные собственники? С ко­го брать единый налог на недви­жимость?

Предлагается до тех пор, пока по объекту оценки не будет единственного собственника, взимать налоги с обоих собственников от­дельно: с одного - с кадастровой стоимости земельного участка, с другого - с кадастровой стоимости строения.

1.7. Сознательное завышение или занижение кадастровой стоимости недвижимости

Нередко бывают случаи завыше­ния или занижения кадастровой стоимости недвижимости, обус­ловленные «давлением», оказыва­емым заказчиком оценки на оценщика.

Предлагается повысить их ответ­ственность: заказчиков снимать с должности, оценщиков лишать членства в саморегулируемой ор­ганизации (без права перехода в другую саморегулируемую органи­зацию).

Предлагается также законода­тельно закрепить статус заказ­чика кадастровой оценки за Росреестром, так как регио­нальная администрация и муни­ципалитеты являются заинтере­сованными лицами в том или ином уровне кадастровой стои­мости недвижимости.

1.8. Разработка конкурсных требований к оценщикам, участвующим в определении кадастровой стоимости недвижимости

Разные региональные админист­рации формулируют разный на­бор требований к оценщикам ка­дастровой стоимости недвижи­мости. Нередко эти требования противоречат законодательным положениям о конкуренции.

Предлагается:

1. Разработать единые критерии оценки заявок на участие в кон­курсе по проведению кадастро­вой оценки, единый набор требо­ваний к конкурсной документа­ции и к оценщикам кадастровой стоимости недвижимости, кото­рый бы соответствовал ФЗ-135 от 29.07.1998г. «Об оценочной дея­тельности в РФ» и ФЗ-44 от 05.04.2013г. «О контрактной сис­теме в сфере закупок товаров, ра­бот, услуг для обеспечения госу­дарственных и муниципальных нужд»
2. Разработать макет типового до­говора на определение кадаст­ровой стоимости.

1.9. Повышение качества отчетов по определению кадастровой стоимости недвижимости

Известно, что качество кадастро­вой стоимости недвижимости низкое. Причин такому положе­нию множество. Это и низкая квалификация оценщиков, и от­сутствие достоверной информа­ции об объекте оценки и сделках с объектами-аналогами, и «дав­ление» на оценщиков руководи­телей региональных админист­раций (заказчиков), заинтересо­ванных либо в завышении (в большинстве случаев), либо в за­нижении уровня кадастровой стоимости в своих регионах, и другие причины.

Предлагается:

1. До утверждения кадастровой стоимости недвижимости раз­мещать отчеты по определе­нию кадастровой стоимости не­движимости минимум на трех сайтах:

• на сайте саморегулируемой организации оценщиков, ко­торая проводит экспертизу от­чета об оценке кадастровой стоимости недвижимости (до проведения экспертизы);
• на сайте Росреестра - в фон­де данных государственной оценки кадастровой стои­мости; и на сайте региональной адми­нистрации (данное предложе­ние прошло первое чтение в Госдуме РФ 13.03.2014г.);

2. Ввести обязательное уведом­ление налогоплательщика о намерении проведения оцен­ки кадастровой стоимости его объекта недвижимости (дан­ное предложение прошло первое чтение в Госдуме РФ 13.03.2014г.);

3. Ввести обязательное сертифи­цирование Росреестром оцен­щиков, осуществляющих опре­деление кадастровой стоимос­ти недвижимости;

4. Ввести обязательное повыше­ние квалификации (1 раз в 3 го­да) для оценщиков, осуществля­ющих определение кадастро­вой стоимости недвижимости;

5. Росреестру ввести обязательное утверждение учебных про­грамм, по которым проводится обучение оценщиков, осуществ­ляющих определение кадастро­вой стоимости недвижимости, а также ввести контроль за каче­ством обучения по этим про­граммам в вузах страны;

6. Создать при Росреестре Инсти­тут государственной кадастро­вой оценки, который бы реализовывал следующие функции:

а) разработка методологии мас­совой оценки в РФ;

б) разработка и совершенство­вание отдельных методик для определения отдельных ви­дов объектов недвижимости (земель и строений различно­го назначения);

в) формирование информаци­онной инфраструктуры в сфе­ре определения кадастровой стоимости в РФ (профессио­нальные сайты, журналы, се­минары, обучение и повыше­ние квалификации оценщи­ков и др.);

г) разработка рыночных норма­тивов и способов определе­ния поправок для расчета ка­дастровой стоимости недви­жимости;

д) проведение экспертизы отче­тов по определению кадаст­ровой стоимости федераль­ных объектов недвижимости;

е) другие функции в сфере опре­деления, оспаривания и нало­гообложения недвижимости;

7. Создать в РФ на базе Росреестра государственную систему определения кадастровой сто­имости объектов недвижимос­ти (см. статьи В. Григорьева по этому поводу).

1.10. Регистрационно-учетная проблема

Проблема заключается в том, что объекты оценки (они же объекты налогообложения) описываются по двум разным законодательным актам: ФЗ «О государственной ре­гистрации прав на объекты не­движимости и сделок с ним» и ФЗ «О государственном кадастре не­движимости». В связи с этим про­исходит путаница учетных данных для одних и тех же объектов нало­гообложения (объектов оценки).

Эта путаница усложняет работу по формированию государственного кадастра недвижимости и не поз­воляет получить оценщику досто­верную информацию об объектах для определения их кадастровой стоимости. Это значительно сни­жает качество оценки.

Предлагается:

1. Принять постановление прави­тельства РФ, в котором бы были установлены положения по опи­санию единого объекта недви­жимости (земля + строение) как объекта налогообложения (а также объекта оценки кадастро­вой стоимости);
2. Принять постановление прави­тельства РФ о создании на базе Росреестра государственной си­стемы определения кадастро­вой стоимости недвижимости, которая могла бы решить мно­гие проблемы ее определения и оспаривания (концепция такой системы разрабатывается в Фи­нансовом университете при правительстве РФ).

1.11. Информационный дефицит в оценке кадастровой стоимости недвижимости

Проблема заключается в том, что оценщику, определяющему кадаст­ровую стоимость объектов недви­жимости, недостает множества ви­дов информации об объектах оцен­ки и о сделках с ними на рынке.

Массовая оценка, т.е. оценка для целей налогообложения, основы­вается на анализе рыночной стои­мости объектов недвижимости. Но фактические данные о ней в стра­не скрыты, фактические рыночные данные о сделках с объектами не­движимости отсутствуют в откры­той печати. Оценщики используют в основном цены предложений.

Таким образом, основная группа информации о сделках с объекта­ми недвижимости (и земли, и стро­ений), которая должна быть ис­пользована для определения када­стровой стоимости недвижимости, в стране отсутствует. В этих услови­ях нельзя получить качественную достоверную оценку.

Предлагается принять постанов­ление правительства РФ о регист­рации, учете и анализе сделок с объектами недвижимости в РФ, в котором бы были зафиксированы положения по информационному обеспечению процесса определе­ния кадастровой стоимости объ­ектов недвижимости, в том числе по регистрации, учету, монито­рингу, анализу сделок на рынке недвижимости, моделированию и оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эти по­ложения можно было бы реализовывать в рамках создания систе­мы государственной кадастровой оценки в Российской Федерации.

1.12. Разработка программного обеспечения расчета кадастровой стоимости различных видов объектов оценки

Проблема заключается в разра­ботке компьютерных программ, необходимых для расчета кадаст­ровой стоимости различных видов объектов оценки.

В настоящее время созданы не­сколько программ, которые на практике используются некоторы­ми оценочными организациями для определения кадастровой стои­мости. Это программные продукты:

• СПО ФГУП ФКЦ «Земля» (г. Москва);
• ООО «Группа комплексных ре­шений» (г. Нижний Новгород);
• МОК «Центр менеджмента оцен­ки и консалтинга» (г. Москва).

Однако данные программные про­дукты требуют своего совершенст­вования. Кроме того, большинство видов объектов оценки не охваты­ваются ими. В частности, различные виды объектов капитального строительства и отдельные виды земель оцениваются в ручном ре­жиме, что значительно затрудняет и удорожает оценку объектов не­движимости и удлиняет сроки вы­полнения работ.

Предлагается создать при Росреестре Институт государственной кадас­тровой оценки, который бы наряду с другими функциями обобщал и совершенствовал существующие программные продукты, а также разрабатывал новые компьютер­ные программы по определению кадастровой стоимости различных видов объектов оценки.

В заключение

В данной статье были рассмотре­ны далеко не все проблемы опре­деления кадастровой стоимости, а ряд основных из них. В дальней­ших исследованиях нужно обра­тить внимание на проблемы оспа­ривания кадастровой стоимости, которые также ждут своего реше­ния. Надеемся на критический анализ предложений, приведен­ных в данной статье, со стороны специалистов.

Литература

1. Организация оценки и налого­обложения недвижимости. В 2 т. / Пер. с англ. Под общей ред. К. Эккерта. - М.: РОО, Акаде­мия оценки. Стар-Интер, 1997.
2. Судебно-кадастровая экспер­тиза /Под ред. А.Ф. Волынско­го, В.А. Прорвича. - М.: Эконо­мика, 2013.
3. Никонова И.А. Проектный анализ и проектное финанси­рование. - М.: Альпина Пабли­шер, 2912.
4. Богатырев С.Ю. Принципы справедливости в экономике. Сайт Владимира Путина, 12.01.2012г., www.putin2012.ru/suggestion/6742
5. Материалы сайта «Империя оценки», imperia-a.ru

Мирзоева А.Э.

ORCID: 0000-0001-7506-3485, Магистрант, Санкт-Петербургский горный университет в г. Санкт-Петербурге

АКТУАЛЬНОСТЬ ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РОССИИ

Аннотация

В статье рассматриваются злободневные проблемы, связанные с проведением государственной кадастровой оценки, в частности с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости. Актуальность затронутой темы и необходимость ее изучения заключается во влиянии результатов кадастровой оценки на налогообложение, а значит и на экономику страны в целом. Кроме того, была рассмотрена динамика изменения кадастровой стоимости по нескольким городам России с различным функциональным назначением, определена необходимость устранения проблем государственной кадастровой оценки.

Ключевые слова: государственная кадастровая оценка недвижимости, кадастровая стоимость недвижимости, земельные участки, проблематика определения кадастровой стоимости, налогообложение недвижимости.

Mirzoeva A.E.

ORCID: 0000-0001-7506-3485, Graduate Student, Saint-Petersburg Mining University, St. Petersburg

RELEVANCE OF THE PROBLEM OF LAND PLOTS CADASTRAL VALUATION IN RUSSIA

Abstract

The article deals with topical problems related to state cadastral valuation. In particular, the problem of defining cadastral value of real estate objects is discussed. The relevance of the topic and the necessity to study it is related to the impact of the results of cadastral valuation on taxation, and therefore on the economy of the country on the whole. In addition, the dynamics of changes in cadastral valuation for several cities of Russia with various functional purposes was considered. The necessity to eliminate problems of state cadastral valuation was determined.

Keywords: state cadastral valuation of real estate, cadastral value of real estate, land plots, problems of determining cadastral value, taxation of real estate

Вопрос проведения кадастровой оценки земель в Российской Федерации на данный момент, особенно в условиях современной рыночной системы, является наиболее актуальным. В 2015 году вступили изменения в Налоговый кодекс, которые обозначили кадастровую стоимость объектов недвижимости как налогооблагаемую базу, причем был определен переходный период, в течение которого осуществляется перерасчет налоговых сумм в соответствие со значениями кадастровой стоимости к 2020 году по мере подготовленности субъектов.

По анализу актуальных результатов кадастровой оценки можно заметить тенденцию роста кадастровой стоимости объектов недвижимости, в некоторых случаях она значительно превышает даже рыночную стоимость, что создает налоговую нагрузку. Например, для предприятий плата налогов, определенных исходя из необоснованной кадастровой стоимости, означает трату средств, которые могли бы быть задействованы на их модернизацию или развитие, а для физических лиц – социально несправедливое налогообложение.

На рисунке 1 представлено изменение кадастровой стоимости земельных участков с различными видами разрешенного использования на примере города Сочи. Согласно принятым результатам кадастровой оценки за период с 2003 по 2012 год, прослеживается четкая тенденция увеличения стоимости.

Рис. 1 – Динамика кадастровой стоимости в городе-курорте Сочи с 2003 года по 2012 год (рублей за квадратный метр)

Переход к рыночной экономике, произошедший в России в 1991 году, обусловил важность государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. В то время результаты проведенных оценок хранились в виде бумажных документов в архивах государственных учреждений, уполномоченных на проведение оценочной деятельности. К сожалению, документы не были переведены в электронный вид, что не обеспечило их общедоступность. В связи с этим проследить изменение кадастровой стоимости с 1991 до 2003 года не представляется возможным. Кроме того, в 1998 году произошла деноминация российского рубля, что также отразилось на значении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Это говорит о том, что проведение анализа изменения кадастровой стоимости является целесообразным в случаях улучшения экономической ситуации в стране или хотя бы в период экономической стабильности, который начался после кризиса в 2009 году и длится по настоящее время.

На рисунке 2 представлено увеличение среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов индивидуальной жилой застройки, в Москве в разрезе административных округов (за 1 кв. метр земли в рублях), по утвержденным результатам кадастровой оценки за различные временные промежутки.

Рис. 2 – Изменение кадастровой стоимости в г. Москве с 2008 года по 2015 год в разрезе административных округов (рублей за квадратный метр)

В качестве примера возрастания кадастровой стоимости объектов капитального строительства рассмотрена динамика роста кадастровой стоимости квадратного метра жилья по районам Санкт-Петербурга. По данным Центра Исследований и Аналитики Группы Компаний «Бюллетень Недвижимости», за 3 года (с 2012 по 2015 годы) кадастровая стоимость в среднем увеличилась на 47 тыс. рублей (рис. 3).

Рис. 3 – Динамика кадастровой стоимости квадратного метра жилой недвижимости в г. Санкт-Петербурге с 2012 по 2015 год

Для физических лиц переход к кадастровому налогообложению стал достаточно острым, о чем свидетельствует возрастание числа споров о результатах кадастровой оценки (рис. 4).

Рис. 4 – Динамика изменения численности споров о значениях кадастровой стоимости недвижимости за период с 2008 по 2015 гг.

Стоит также отметить, что за первые полгода 2016 года в Комиссии Росреестра и арбитражные суды уже было подано 14,6 тысяч заявлений об оспаривании кадастровой стоимости. Эта цифра в 1,5 раза превышает количество поступивших заявлений за такой же период 2015 года (рис. 4). Кроме того, 85% полученных заявлений относятся к случаям возражения против установленных значений стоимости именно земельных участков.

Согласно публикациям в средствах массовой информации, за последнее время интерес к результатам кадастровой оценки и процедуре определения кадастровой стоимости увеличился более чем в 3 раза . В дополнение, президент Российской Федерации, Владимир Владимирович Путин, в ежегодной телепередаче «Прямая линия с Владимиром Путиным» отметил заинтересованность населения к данной проблеме. На коллегии Росреестра при подведении итогов 2015 года и определении перспектив на 2016 год руководитель, Игорь Васильев, отметил возрастающую социальную значимость всей процедуры кадастровой оценки, а также и повышение заинтересованности собственников к размеру кадастровой стоимости их недвижимости.

По настоящее время определением кадастровой стоимости занимаются частные компании, что приводит к разнице в способах определения стоимости, а затем и к разнице в стоимости рядом расположенных объектов недвижимости в десятки раз. Поэтому была рассмотрена инициатива и внесены изменения в законодательство по поводу предоставления полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, бюджетным учреждениям государства.

Намерения сформировать единую систему кадастровой оценки по всей стране подтвердил премьер-министр Российской Федерации, Дмитрий Медведев. В первую очередь он отметил, что уровень подготовки специалистов сферы оценочной деятельности должен быть одинаков, а сами оценщики не должны являться работниками частных компаний. Председатель Правительства Российской Федерации также поддержал инициативу введения изменений в законодательство, касающиеся передачи кадастровой оценки недвижимости государству .

В действительности нормативно-правовую базу кадастровой оценки недвижимого имущества пополнили два законодательных акта. С 1 ноября 2016 года вступил в силу Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358, утвердивший правила расчета кадастровой стоимости недвижимости, кроме земельных участков, расположенных вне населенных пунктов, а также занятых природными объектами. С 1 января 2017 года введен в действие Федеральный закон о кадастровой оценке», положения которого внедряют в сферу оценочной деятельности институт государственных кадастровых оценщиков.

Средства от налога на недвижимость поступают в бюджеты разного уровня и используются властями для различных нужд. Переход к кадастровой стоимости изначально являлся инициативой самих регионов (субъектов РФ), а не Правительства. Так, например, у руководства Москвы складывалось впечатление, что бюджет недополучает средства, которые впоследствии были бы направлены на решение общегородских проблем. Имевшаяся оценка считалась властями заниженной и проведенной таким образом, что, например, от крупных торговых сетей в казну практически не поступали никакие средства. Поэтому переход к кадастровой стоимости, безусловно, должен был привести к справедливому налогообложению, а никак не к перегибу сложившейся ситуации в обратную сторону. И это касается не только предприятий, но и граждан. В связи с этим Правительством еще будут рассмотрены предложения по увеличению не налогооблагаемой части имущества.

Большую часть налога на недвижимость во многих регионах составляет земельный налог, к примеру, по Республике Крым, что представлено на рисунке 5.

Рис. 5 – Начисление и поступление платежей в тысячах рублей по налогам в Республике Крым (март 2016 года)

В Краснодарском крае земельный налог составляет 3,72 % от всех поступлений в бюджет и 19,2% от налога на недвижимое имущество (рис. 6) .

Рис. 6 – Начисление и поступление платежей в рублях по налогам в Краснодарском крае (сентябрь 2016 года)

Специфической особенностью земель населенных пунктов является то, что их стоимость значительно превышает стоимость других категорий земель, что связано с высокой урбанизированностью и количеством капитальных вложений, потраченных на обустройство, инженерное оборудование, социальную инфраструктуру и прочее. Не последнюю роль в формировании бюджетов городов играет имущественный налог и арендная плата, которые определяются исходя из кадастровой стоимости недвижимости .

Как уже было отмечено ранее, число споров о кадастровой оценке растет. Согласно данным Росреестра, количество рассмотренных заявлений в Комиссиях с 2013 до 2014 года увеличилось вдвое – до 11 тыс. споров (рис. 7). В 2015 году в 58% случаев решение было принято в пользу заявителя, а кадастровая стоимость объектов упала на 27%. Налоговые сборы в региональные и муниципальные бюджеты из-за этого упали на 24,5 млрд. руб. ниже запланированных. Они стали непредсказуемы, а ведь для муниципальных бюджетов земельный налог и налог на имущество являются источниками дохода.

Рис. 7 – Оспаривание кадастровой стоимости в Комиссиях и судах

Важно отметить, что Комиссии при Росреестре, рассматривая спросы о недовольствах в отношении значений кадастровой стоимости, снижают количество заявлений, поступающих в суды, в связи с тем, что пересматривают наименее спорные и наиболее очевидные заявления, а также оперативно решают вопрос правообладателей в сравнении с аналогичной процедуры, проходящей в судебном порядке. Рассмотрение дел в Комиссиях увеличивает число случаев, при которых для заявителей спор становится выигрышным.

Как видно по статистике и проведенному анализу, злободневность вопросов, связанных с кадастровой оценкой, обоснована, поэтому точность и корректность ее результатов является одной из задач, которую призвано решить государство. Необъективность результатов определения кадастровой стоимости в России складывается исходя из ряда проблем, которые выделены не только государственными органами, но и исследователями, разрабатывающими и совершенствующими методические аспекты оценки . Выделим основные из указанных проблем.

Согласно ежегодному докладу Росреестра об итогах деятельности, выделены следующие проблемы, влияющие на качество кадастровой оценки:

– недостаточность качества исходных данных;

– ограничения при привлечении опытного оценщика (не урегулирована ситуация с отбором исполнителей работ с учетом опыта и квалификации);

– отсутствие четких алгоритмов и последовательностей для определения достоверных и обоснованных результатов кадастровой оценки;

– неудовлетворительный контроль со стороны местных органов власти результатов, а также утверждение неадекватных результатов проведенной оценки недвижимости;

– отсутствие проверки со стороны Росреестра в части привлечения оценщика к ответственности при неверных результатах;

– расчет налога на земельные участки и иную недвижимость без установления значимости суммы для населения и экономики страны;

– неотработанный порядок при нахождении кадастровой стоимости вновь образованных, ранее учтенных и измененных объектов .

Для решения этих проблем Росреестром предлагается использование топографической основы кадастра, проведение отбора исполнителя оценочных работ через конкурс, разработка и утверждение методологии оценки, обеспечение возможности оспаривания кадастрового отчета до его утверждения, введение дисквалификации от работ по кадастровой оценке, применение обязательного анализа социальных и экономических последствий и переработка порядка, утвержденного Минэкономразвития России .

Актуальность вопросов в области проблем кадастровой оценки поднимается уже достаточно давно как российскими, так и зарубежными исследователями. В российских публикациях относительно определения кадастровой стоимости, как правило, поднимаются вопросы:

– рассмотрения возможностей и достоинств использования различных подходов при кадастровой оценке (Пичуев Н.И., Клещенко Ю.А.) , ;

– обозначения общих проблем проведения кадастровой оценки и определения кадастровой стоимости (Поликарпов А.М., Сулин М.А., Павлова В.А.) , ;

– разработки перечней новых факторов, влияющих на кадастровую стоимость (Быкова Е.Н., Шабаева Ю.И., Виноградов Д.В.) , ;

– выявления прогнозов и перспектив налогообложения недвижимого имущества (Дождева Е.Е., Журавлева Т.А., Родионова В.В.) , .

Зарубежные исследователи (Dimopoulos T., Erden H., Galante M., Parzych P., Jasiolek J. и другие) публикуют работы, связанные с рациональностью использования результатов кадастровой или массовой оценок недвижимости в целях налогообложения. Подобные исследования проводятся в таких странах, как Польша, Греция, Израиль, Германия, Франция, Турция, Испания, Индия, США, Бразилия, Китай, Япония и страны Африки. Все это говорит о заинтересованности в совершенствовании методик проведения кадастровой (массовой) оценки и возможностях использования ее результатов во всем мире.

Список литературы / References

1. Публикации о Росреестре [Электронный ресурс]. – URL: https://rosreestr.ru/site/press/archive/publications (дата обращения: 05.04.2017).
2. Передача кадастровой оценки государству не исключена [Электронный ресурс]. – URL: https://er.ru/news/134020 (дата обращения: 15.03.2017).
3. Официальный сайт Федеральной налоговой службы РФ [Электронный ресурс]. – URL: https://www.nalog.ru (дата обращения: 16.12.2016).
4. Кухарук Н. С. Актуализация результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов / Н. С. Кухарук, Л. В. Марциневская, А. М. Митряйкина // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Том 17. – 2011. – № 21. – С. 150-160.
5. Итоговый доклад «Итоги деятельности за 2014 год, задачи на 2015 год» [Электронный ресурс]. – URL: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/buklet-rr-v-tsifrakh-2015_itog.pdf (дата обращения: 01.02.2017).
6. Пичуев Н. Н. О применении затратного подхода при оценке стоимости объектов в Крымском федеральном округе / Н. Н. Пичуев, И. Н. Пичуев // Вопросы оценки. – 2014. – № 4(78). – С. 9-19.
7. Клещенко Ю. А. Системный подход и принципы методологии освоения земель Автономной Республики Крым для решения социально-экономических проблем всех слоев населения / Ю. А. Клещенко, Е. Н. Ширков // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). – 2015. – № 3. – С. 156-162.
8. Поликарпов А. М. Проблемы кадастровой системы в Российской Федерации / А. М. Поликарпов, А. Э. Мирзоева, А. С. Овчинникова // Образование, экономика, общество. – 2015. – № 3-4 (49-50). – С. 125-129.
9. Сулин М. А. Общая парадигма оценки объектов недвижимости / М. А. Сулин, В. А. Павлова // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета: СПбГАУ. – 2012. – № 27. – С. 242-245.
10. Быкова Е. Н. Престижность территории и концептуальные положения формирования ее критериев / Е. Н. Быкова, Ю. И. Шабаева // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. – 2014. – №37. – С. 181-186.
11. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Д. В. Виноградов. – Владимир: Владимирский государственный университет, 2007. – 136 с.
12. Дождева Е. Е. Новые подходы к налогообложению доходов физических лиц от сдачи в аренду имущества / Е. Е. Дождева, Е. В Родионова // Региональное развитие: СГЭУ. – 2015. – № 3(7). – С. 4.
13. Журавлева Т. А. Прогноз налогового потенциала Республики Крым и г. Севастополя // Крымский научный вестник. – 2015. – № 4-1. – С. 10-33.

Список литературы на английском языке / References in English

1. Publikacii o Rosreestre . – URL: https://rosreestr.ru/site/press/archive/publications (accessed: 05.04.2017).
2. Peredacha kadastrovoj ocenki gosudarstvu ne iskljuchena . – URL: https://er.ru/news/134020 (accessed: 15.03.2017).
3. Oficial’nyj sajt Federal’noj nalogovoj sluzhby RF . – URL: https://www.nalog.ru (accessed: 16.12.2016).
4. Kuharuk N. S. Aktualizacija rezul’tatov kadastrovoj ocenki zemel’ naseljonnyh punktov / N. S. Kuharuk, L. V. Marcinevskaja, A. M. Mitrjajkina // Nauchnye vedomosti Belgorodskogo gosudarstvennogo universiteta . Tom 17. – 2011. – № 21. – S. 150-160.
5. Bykowa E. The state real estate cadaster in Russia – problems and perspectives / E. Bykowa, J. Sishchuk // ZFV – Zeitschrift fur Geodasie, Geoinformation und Landmanagement. – 2015. Vol. 140(1). – P. 22-26.
6. Itogovyj doklad «Itogi dejatel’nosti za 2014 god, zadachi na 2015 god» . – URL: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/buklet-rr-v-tsifrakh-2015_itog.pdf (accessed: 01.02.2017).
7. Pichuev N. N. O primenenii zatratnogo podhoda pri ocenke stoimosti ob#ektov v Krymskom federal’nom okruge / N. N. Pichuev, I. N. Pichuev // Voprosy ocenki . – 2014. – № 4(78). – P. 9-19.
8. Kleshhenko Ju. A. Sistemnyj podhod i principy metodologii osvoenija zemel’ Avtonomnoj Respubliki Krym dlja reshenija social’no-jekonomicheskih problem vseh sloev naselenija / Ju. A. Kleshhenko, E. N. Shirkov // Nauka. Tehnika. Tehnologii (politehnicheskij vestnik) . – 2015. – № 3. – P. 156-162.
9. Polikarpov A. M. Problemy kadastrovoj sistemy v Rossijskoj Federacii / A. M. Polikarpov, A. Je. Mirzoeva, A. S. Ovchinnikova // Obrazovanie, jekonomika, obshhestvo . – 2015. – № 3-4 (49-50). – p. 125-129.
10. Sulin M. A. Obshhaja paradigma ocenki ob#ektov nedvizhimosti / M. A. Sulin, V. A. Pavlova // Izvestija Sankt-Peterburgskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta: SPbGAU . – 2012. – № 27. – P. 242-245.
11. Bykova E. N. Prestizhnost’ territorii i konceptual’nye polozhenija formirovanija ee kriteriev / E. N. Bykova, Ju. I. Shabaeva // Izvestija Sankt-Peterburgskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta . – 2014. – №37. – P. 181-186.
12. Vinogradov D. V. Jekonomika nedvizhimosti: ucheb. posobie / D. V. Vinogradov. – Vladimir: Vladimirskij gosudarstvennyj universitet, 2007. – 136 p.
13. Dozhdeva E. E. Novye podhody k nalogooblozheniju dohodov fizicheskih lic ot sdachi v arendu imushhestva / E. E. Dozhdeva, E. V Rodionova // Regional’noe razvitie: SGJeU . – 2015. – № 3(7). – P. 4.
14. Zhuravleva T. A. Prognoz nalogovogo potenciala Respubliki Krym i g. Sevastopolja // Krymskij nauchnyj vestnik . – 2015. – № 4-1. – P. 10-33.

Введение. 3

Необходимость оценки земли. 5

Проблемы кадастровой оценки земли и их решение. 7

Заключение 9

Список источников и используемой литературы 10

Введение.

Земля является самым большим объектом недвижимости. Основными средствами регулирования является кадастровая оценка земли, налогообложение земель, правильное использование с соблюдением экологических требований. Задачей ведения государственного кадастра является сбор, систематизация,хранение, обновление и предоставление пользователям информации.

Кадастровая оценка земли – это определение стоимости, которая рассчитана по определенной методике и в дальнейшем занесена в кадастровое дело определенного участка. Кадастровая стоимость земельного участка как правило не совпадают с его рыночной стоимостью и ценой продажи.

Метод массовой оценки помогает осуществить кадастровую оценку земельного участка. В настоящее время государственный земельный кадастр наиболее часто определяют как государственную, многоцелевую, многоуровневую систему необходимой и достоверной информации о земле, обеспечивающей осуществление на основе существующего законодательства государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации. Объектом земельного кадастра является земельный фонд государства.

В наше время, земля как природный ресурс имеет большое значение, как средство производства и как элемент рыночных товарно-денежных отношений. Если рассматривать землю как природный ресурс, то земля выступает в качестве важнейшей части окружающей среды, формирующей определенные типы ландшафта. Также земля обеспечивает людям условия жизнедеятельности. Функции земли как природного ресурса следующие. Прежде всего это основа жизни человека, удовлетворение его первостепенных нужд, она является главным звеном в всех существующих биоценозов и характеризуется источником красоты и богатства всей природы в целом. Если рассматривать землю как элемент рыночных отношений земля выступает в виде объектов недвижимости оцениваемой системой стоимостных характеристик.

Государственный земельный кадастр занимает важное место среди государственных кадастров природных ресурсов. Объектом земельного кадастра является весь земельный фонд государства независимо от его принадлежности, целевого назначения и вида использования. Земельный кадастр – это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц, о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, является одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений. Земельный кадастр как систему документов и сведений можно трактовать как совокупность земельно-кадастровых документов, материалов и информации о правовом режиме земельного фонда, объектам и субъектам земельных отношений, держателям прав, о видах пользования, количестве, качестве и экономической ценности земель.

В настоящее время Государственный земельный кадастр Российской Федерации содержит систему необходимых сведений и документов о количестве и правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям.

Современная кадастровая оценка земли призвана давать ответы на вопросы о степени выгодности приложения капитала к земле, о величине ренты, цене земли, размерам арендной платы, уровнем научного применения и систем земледелия.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра ЭУС

Реферат на тему:

«Сущность и проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков.

Особенности расчета арендной платы за землю города Москвы»

Подготовила студентка 5-го курса, 5 гр.

Приняла доцент Полити В.В.

Москва 2009

Введение

Перед тем, как рассматривать кадастровую стоимость земельных участков, следует сказать, что Государственный земельный кадастр – это государственная система необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народно-хозяйственной ценности земель.

Государственный земельный кадастр ведется в целях:

своевременного обеспечения органов государственной власти и управления, предприятий, организаций, учреждений и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах территории;

обеспечения учета, рационального использования и охраны земель;

защиты прав землевладельцев, землепользователей, арендаторов;

создания основы для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы;

сохранения границ исторических землевладений, объектов историко-культурного наследия.

Или можно сказать, что создание системы государственного земельного кадастра предполагает реализацию трех основных функций: учетной, информационной, и фискальной.

Информационная функция государственного земельного кадастра необходима для отражения качественного состояния земли как природного объекта, государственного контроля за использованием и охраной земель.

Учетная функция служит для целей регистрации прав.

Фискальная функция государственного земельного кадастра, обеспечивает формирование налогооблагаемой базы для установления земельного налога.

Объектом государственного земельного кадастра являются все земли территории независимо от форм собственности, целевого назначения и характера их использования.

Так же следует отметить, что эксперты наряду с кадастровой оценкой (массовой) выделяют и индивидуальную: при этой оценке определяется стоимость отдельного объекта. Алгоритм проведения обеих оценок схож, но анализ рынка, расчет стоимости и контроль качества каждой процедуры осуществляется по-разному. Кадастровая оценка проводится для исчисления налогооблагаемой базы. А индивидуальная - для совершения конкретных сделок купли-продажи, залога, сдачи в аренду и т.д.

Общие сведения о кадастровой стоимости

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (глава 10, статья 65, п.1 ЗК). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Целью проведения кадастровой оценки является внедрение экономических методов управления земельными ресурсами и повышение на этой основе эффективности использования земель.

Работы по государственной кадастровой оценке земель проводятся на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 25.09.99 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» , Постановления Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Государственная кадастровая оценка - это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" определено, что кадастровая стоимость земельного участка - это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании, рассчитанная по определенной методике, и занесенная в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре. Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают, и тем более, не совпадают с ценой продажи. Кадастровая оценка земельного участка осуществляется методами массовой оценки стоимости, установленными и утвержденными Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по (согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти) в соответствии с едиными для РФ методическими и нормативно-техническими документами.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, проводится с учетом:

Уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

Площади земельного участка;

Факторов местоположения и окружающей среды.

Изначально в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель, утвержденной Росземкадастром, выделено 14 видов функционального использования (когда в Нью-Йорке при определении налогооблагаемой базы для налога на недвижимость классификация проходит всего по четырем видам использования).

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке. Кадастровая оценка проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемые органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

В соответствии с пунктом 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. С 18 апреля 2006 года после принятия правительственных Правил кадастровой оценки база кадастровой стоимости недвижимого имущества пересматривается раз в четыре года для каждой группы объектов недвижимости: сельской недвижимости, жилой застройки, промышленной застройки, коммерческой и общественной застройки.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости предоставляются бесплатно. Кроме того, сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещены на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.